中泰地产贝壳中报点评业绩靓丽经营质量提升

核心要点

1. 交易量：二季度贝壳总GTV达9338亿元，同比增长6.3%；存量GTV 6299亿元，同比增长8%；新房GTV 2584亿元，同比增长1.2%。上半年总GTV 1.57万亿元，同比下降5%，但二季度交易端恢复至同比正增长。
2. 盈利端：二季度收入2045亿元，同比下降5.7%；GAAP净利润26.2亿元，同比增长101%；NON-GAAP净利润31.9亿元，同比增长约75%；毛利率升至28.6%，同比提升6.7个百分点。各业务利润率均明显改善，存量房利润率46%、新房28.8%、家装39.6%、租赁15.3%。
3. 全年业绩预期：上半年累计GAAP净利润38.8亿元、NON-GAAP净利润48亿元，分别完成全年预期的78%、69%。考虑季节性后，全年GAAP净利润超50亿、NON-GAAP净利润70亿概率较高，不排除全年NON-GAAP净利润达75-80亿的可能。

投资逻辑

1. 贝壳已从单纯依赖地产成交转向行业企稳、份额提升、成本优化，新兴业务（家装、租赁）盈利性释放，对利润的拖累下降。
2. 本次半年报维持积极信号，全年业绩预测存在进一步上调空间。

会议要点

• 二季度贝壳交易量恢复正增长，存量房GTV同比增长8%，新房GTV同比增长1.2%。
• 利润端表现亮眼，收入下降5.7%但利润大幅增长，GAAP净利润同比增长101%，NON-GAAP净利润同比增长约75%，毛利率提升6.7个百分点至28.6%。
• 各业务利润率均改善，存量房利润率46%，新房28.8%，家装39.6%，租赁15.3%。
• 上半年净利润累计38.8亿元（GAAP）和48亿元（NON-GAAP），完成全年预期的78%和69%。预计全年GAAP净利润超50亿，NON-GAAP净利润70亿概率较高，75-80亿可能性存在。
• 贝壳已从依赖地产成交转向综合平台模式，新兴业务盈利改善，成本优化成效显著。

研究结论

• 贝壳交易端在二季度恢复正增长，市场韧性较强。
• 利润端大幅改善，体现降本增效和平台效率提升。
• 新兴业务盈利能力释放，对整体利润拖累下降。
• 全年业绩或超预期，投资逻辑积极，业绩预测存在上调空间。