受益香港楼市复苏，保持稳健派息

公司2026年中期业绩符合预期，派息稳定。总收入262.31亿港元，同比减少4.1%；归母净利润158.72亿港元，同比增长105.9%；中期每股派息0.42港元，同比持平。利润主要来自物业发展业务，贡献122.33亿港元利润，同比增长120.7%。

收入结构保持稳定，香港车务运营、香港车站商务、香港物业租赁及物业管理、中国内地及国际业务收入分别为118.50、26.15、25.93和88.45亿港元，占比分别为45%、10%、10%和34%。

三大经常性业务仍面临压力，香港车务运营、香港车站商务和香港物业租赁及物业管理业务的收入分别为118.50、26.15和25.93亿港元，同比+3.0%、-0.2%和-2.4%，EBIT分别为-1.41、17.55和20.11亿港元。但随着赴港旅游人次保持平稳，香港住宅市场逐步回暖，零售消费以及写字楼市场有望改善，三大业务有望逐步修复。

财务状况稳健，净负债率为21.7%，较2025年底降低0.8个百分点；整体融资成本保持在3.5%的较低水平；总有息负债达到1704亿港元，现金及存款结余1140亿港元，利息覆盖倍数提升至34.8倍。2026-2028年预计资本开支总额为848亿港元，主要用于铁路维修和新项目建设。

物业开发业务利润创历史新高，下半年有两个项目入账，全年利润有保障。公司土地储备充足，未来约有2个项目计划招标。公司保持稳健的派息政策，目前股价对应年化股息收益率约3.9%，派息的确定性更高。

风险提示包括宏观经济增长放缓、客流量增长不及预期、工程进展不及预期、香港住宅销售不及预期。