兴证海外地产：建发国际历史包袱轻利润弹性足

建发国际7月合约销售金额95亿元，同比增49%，环比降20.7%，表现优于行业。1-7月累计销售733亿元，同比降4.8%，降幅收窄。公司2025年末在手可售货值2217亿元，2025年新增货值去化率达50%，2026年上半年新增货值555亿元，库存回升至2000亿以上，拿地策略为“卖多少补多少”。

建发国际历史包袱较轻，截至2025年末，2021年及之前拿地项目占未收货值仅17%，远低于行业均值，减值计提较为充分。2022-2025年公司累计计提减值172亿元，待结转减值准备114亿元，可覆盖2021年及之前项目货值的约32%；当前待处置存货380亿元，去化节奏预计2028年左右完成。

建发国际核心布局城市为上海、北京、福建、杭州、成都等优质城市，新房去化表现有支撑。公司拿地策略为“卖多少补多少”，2025年新增货值去化率达50%，2026年上半年新增货值555亿元，库存回升至2000亿以上。高毛利项目结转占比逐步提升，2022-2025年拿地项目动态净利率分别为10%、9%，均高于当前报表净利率。

建发国际7月合约销售金额95亿元，同比增49%，环比降20.7%，表现优于行业。1-7月累计销售733亿元，同比降4.8%，降幅收窄。公司2025年末在手可售货值2217亿元，2025年新增货值去化率达50%，2026年上半年新增货值555亿元，库存回升至2000亿以上，拿地策略为“卖多少补多少”。

建发国际面临的风险包括：新房市场景气度不及预期或影响销售及去化；拿地节奏不及预期可能导致后续供货不足；行业估值环境变化或影响估值抬升空间。公司历史包袱较轻，但需关注市场波动对销售和去化的影响。当前待处置存货380亿元，去化节奏预计2028年左右完成。