近期核心城市高溢价率地块利润空间分析
高溢价率地块热度的原因
- 土地供应收缩：一线城市和强二线城市优质住宅地块供应明显减少。上海、深圳、杭州等城市在2026年的商住计划供应面积较2025年分别回落23%、8%和34%，且较2022年高点回落幅度明显。
- 房企拿地意愿回升：头部国央企在2023年3-5月销售回暖，现金流改善，具备拿地资金储备。部分房企在2025年下半年暂缓拿地，2026年上半年随着销售回升，补库意愿增强。
- 地块属性趋同：房企土地布局集中于核心城市，偏好改善型或低密产品。高溢价率地块多位于上海、深圳、杭州等城市，地块属性突出，吸引众多房企竞拍。
高溢价率地块参拍房企情况
- 参拍房企以国央企、本地国企和民企为主，如建发、保利、绿城、招商等。
- 最终竞得房企相对分散，建发获取地块数量最多（3宗），其余房企多获取1宗。
高溢价率地块利润测算
- 测算方法：区分可售货值和计容界面，根据产品类型和价格段重估建安成本，设定保守（净利润0）、基准（净利润7%）和乐观（净利润12%）三种情形，测算预期售价并与竞品对比。
- 上海：基于7%净利润率，预期售价多落在竞品价格区间上限，如静安大宁地块预期售价略低于周边中建九上城，但后期有向上弹性。
- 深圳：基于7%净利润率，预期售价比竞品高约5%-8%，但考虑到新产品规划和二手房市场回暖，价格突破相对合理。
- 杭州：形成两个梯队，部分地块因周边断供导致价格突破明显（如永久河地块预期售价9万，周边二手房仅4万），但新房产品力提升，与周边中海万潮玖序（售价10万）形成支撑；另一部分地块预期售价落在周边竞品价格区间内。
研究结论
- 尽管高溢价率地块溢价率突出，但房企拿地逻辑趋同，聚焦核心城市、核心板块和改善型低密地块。
- 基于基准利润率，大部分高溢价率地块的预期售价与竞品价格相对合理，具备一定利润空间。
- 核心城市土地供应收缩、房企销售回暖、地块属性偏好以及新房和二手房市场支撑，共同推动近期高溢价率地块频现。
- 对持续在核心城市补库且核心城市占比高的房企，未来前景乐观。
