中国房地产行业：北京宽松政策落地 利好9月销售旺季

北京将非本地家庭购房社保/个税缴纳年限从2年缩短至1年，政策实施于2026年8月7日，主要针对五环内区域。这一调整恰逢“金九银十”销售旺季，有助于释放暑期后的潜在需求，提振市场情绪，保障行业复苏。分析师认为，政策作用逐渐转向“稳定预期”，而非“刺激增长”，地方政府将采取适度宽松措施维持销售势头。

市场已消化土地储备拖累影响，开发商可通过2026年业绩“消化”历史问题，为2027年后的盈利复苏奠定基础。建议关注未签约销售和已售项目中的利润率预期，以及高端市场销售强度和定价上限。行业正逐步实现基本面复苏，海外投资者兴趣回升，偏好住宅开发为主的企业。

报告重点分析了北京政策调整对销售旺季的助力效果，以及行业复苏趋势。具体包括政策调整时间、购房资格要求、市场预期，同时关注未签约销售和已售项目的利润率预期，高端市场销售强度和定价上限，海外投资者兴趣回升情况，以及华润置地、中原地产等核心房企的表现。

当前房地产市场正逐步实现基本面复苏，政策放松有助于稳定市场预期。市场已预期土地储备拖累影响，负面冲击有限。海外投资者因行业基本面改善和核心房企股价表现持续增持，但保持对零售地产的谨慎态度。行业复苏趋势明显，但需关注高端市场复苏可持续性及高价地块的定价空间。

研报提示需关注绿地2026年半年报利润预警，但市场已预期土地储备拖累，负面冲击有限。同时需关注高端市场复苏可持续性及高价地块的定价空间，以及海外投资者对内地房企的估值修复潜力。政策效果存在不确定性，需持续跟踪市场反应。