房地产行业：传统旺季叠加政策落地，“银十”销售显著回暖

交银国际研究行业更新 房地产行业 行业评级同步 2024年11月11日 传统旺季叠加政策落地，“银十”销售显著回暖 10月前百开发商销售显著改善。根据克而瑞的初步数据，10月由于行业支持政策陆续落地，叠加进入传统旺季，前百开发商的全口径销售总额由9月的2,736亿元环比增加70.1%至4,654亿元。我们跟踪的24家主要上市开发商10月销售额也显著回暖，环比提升74.0%。10月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅1家（龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前十个月国企合同销售额市占率进一步扩大至73.3%。 国家统计局9月数据显示各线城市价格指数同比跌幅扩大。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，9月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌6.1%/0.7%（8月：-5.7%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌9.0%/0.9%（8月：-8.6%/-0.9%）。 楼市支持政策陆续落地，助力市场止跌回稳。10月国家层面楼市支持政策纷纷落地。10月17日国新办座谈会上公布了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，紧接着央行降息落地。地方层面也积极响应，各地加快落地楼市宽松政策，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率等。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，直指行业“止跌回稳”。在政策加持下，我们对于行业回暖的可持续性有信心，预计4季度整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所恢复。 投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将稳中向好。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在2024年4季度和2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长线我们则继续看好华润置地 （1109HK/买入）和越秀地产（123HK/买入），这两家公司在过去几年的 销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY24EFY25EFY24EFY25EFY24EFY25EFY24E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 96.10 83.25 7.697 8.425 10.8 9.9 0.40 0.39 4.6 华润置地 1109HK 买入 24.94 26.75 3.549 3.664 6.9 6.7 0.61 0.57 5.3 领展房托 823HK 买入 47.70 36.40 2.631 2.649 13.8 13.7 0.52 0.52 7.2 越秀地产 123HK 买入 6.60 6.93 0.813 0.901 7.9 7.1 0.45 0.43 5.1 中海物业 2669HK 买入 6.30 6.17 0.470 0.543 12.1 10.5 3.60 2.91 2.6 新世界发展 17HK 买入 11.44 7.96 0.547 0.655 14.6 12.2 0.11 0.11 2.5 碧桂园服务 6098HK 买入 6.08 5.97 0.795 0.712 6.9 7.7 0.50 0.49 3.6 雅居乐集团 3383HK 买入 1.16 1.09 -0.965 -0.983 NA NA 0.09 0.09 0.0 雅生活服务 3319HK 买入 3.20 3.47 0.718 0.886 4.5 3.6 0.37 0.35 2.2 越秀服务 6626HK 买入 4.72 3.22 0.361 0.433 8.2 6.8 1.21 1.12 6.1 恒基地产 12HK 中性 23.84 26.05 2.245 2.449 11.6 10.6 0.38 0.38 7.3 时代邻里 9928HK 中性 0.60 0.51 0.183 0.211 2.6 2.2 0.30 0.27 5.9 平均 9.1 8.3 0.71 0.64 4.4 资料来源：FactSet、交银国际预测 行业与大盘一年趋势图 行业表现恒生指数 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 11/233/247/2411/24 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 诸葛乐懿 Gloria.Zhuge@bocomgroup.com (852)37661845 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分:股市 近一个月中国企业指数弱于内地开发商股价表现。行业资产净值折让进一步缩小至84.8%。 图表1:五大涨跌股，近一个月总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年11月4日）资料来源:彭博、交银国际（截至2024年11月4日） 图表3:行业资产净值折让 资料来源:彭博、交银国际预测（截至2024年11月1日） 第二部分:房企销售表现 10月百强开发商销售额显著上行；4季度关注政策加持下回暖的持续性 10月前百开发商销售数据明显回暖，环比提高70% 根据克而瑞的初步数据，10月由于行业支持政策陆续落地，叠加进入传统旺季，前百开发商的销售额环比出现明显提升。2024年10月全口径销售总额由9月2,736亿元（人民币，下同）环比显著增加70.1%至4,654亿元。2024年10月销售总面积约为2,322万平方米，环比提升52.1%。2024年前十个月合同销售总额同比下跌34.8%至33,258亿元（2023年前十个月：51,003亿元）。 24家上市开发商的10月销售额环比增加74.0% 我们跟踪的24家主要上市开发商10月销售额显著回暖，环比提升74.0%，主要由于量价齐升，销售面积大幅增加（环比+58.0%）的同时，销售均价也有所提高（环比+7.4%）。然而，24家开发商首十月销售额与去年同期相比仍全线下跌，但下跌幅度有所收窄。其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在15-25%，而民企跌幅则达到45-65%。在10月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家（为龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前十个月国企合同销售额市占率进一步扩大至73.3%（首九个月：72.7%）。 政策落地促进市场止跌回稳，持续关注未来回暖可持续性 自9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，10月国家层面楼市支持政策纷纷落地。10月17日国新办座谈会上公布了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，紧接着10月21日央行降息落地。地方层面也积极相应，各地加快落地楼市宽松政策，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率等。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，直指行业“止跌回稳”，有利于市场的加速修复。10月份的销售在政策组合拳和传统旺季的影响下，看到了明显的复苏态势，我们预计4季度整体购 房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所恢复，持续关注4季度销售回暖情况。 图表4:2024年10月主要开发商的合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— ————销售面积(千平方米)——— —— 销售均价 (每平方米人民币)—— 2024 年 10月 环比(%) 同比(%) 2024 年 10月 环比(%) 同比(%) 2024 年10月 环比(%) 同比(%) 保利发展 600048SH 41.9 97% 16% 2,429 100% 12% 17,250 -2% 4% 中海地产 688HK 41.6 121% 66% 1,543 91% 84% 26,960 16% -10% 华润置地 1109HK 31.0 83% 13% 1,240 50% 7% 25,000 22% 6% 招商蛇口 001979SZ 22.3 57% 9% 1,010 74% 23% 22,079 -10% -11% 万科地产 2202HK 21.2 27% -32% 1,506 27% -19% 14,090 0% -16% 建发房产 1908HK 18.7 148% 44% 845 126% 17% 22,142 10% 23% 绿城中国 3900HK 14.8 35% -16% 637 68% 15% 23,218 -20% -27% 越秀地产 123HK 12.9 66% 42% 444 122% 28% 29,099 -25% 11% 龙湖集团 960HK 11.7 46% -19% 731 20% -27% 16,060 22% 10% 中国金茂 817HK 11.6 66% -7% 650 63% 1% 17,846 2% -8% 保利置业 119HK 8.2 122% 205% 350 119% 148% 23,429 1% 23% 融创中国 1918HK 7.4 439% 58% 200 60% 50% 36,950 237% 5% 碧桂园 2007HK 5.7 9% -29% 711 9% -29% 8,073 0% 0% 美的置业 3990HK 5.0 100% 11% 445 85% 8% 11,236 8% 3% 世茂集团 813HK 3.1 5% 38% 246 2% 43% 12,602 3% -3% 旭辉集团 884HK 2.9 39% -36% 234 31% -33% 12,222 6% -3% 新城控股 1030HK 2.6 14% -56% 359 23% -55% 7,270 -7% -3% 时代中国 1233HK 1.3 138% 51% 117 149% 109% 11,197 -4% -28% 宝龙地产 1238HK 1.1 79% -32% 90 73% -39% 12,333 3% 11% 中骏集团 1966HK 1.0 96% 1% 96 66% 1% 10,625 19% 0% 龙光集团 3380HK 0.8 50% -25% 57 50% -10% 13,158 0% -17% 合景泰富 1813HK 0.4 -24% -46% 31 15% -24% 13,226 -34% -29% 雅居乐 3383HK 0.3 -70% -81% 12 -82% -91% 23,333 68% 118% 建业集团 832HK 0.2 -77% -78% 20 -82% -85% 9,000 29% 47% 平均 74.0% 8.4% 58.0% 1.5% 7.4% 0.4% 资料来源：克而瑞、交银国际 图表5:主要开发商2024年前十月合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— 2024年2023年 首十月首十月同比(%) ———销售面积(千平方米)——— 2024年2023年 首十月首十月同比(%) ——销售均价 2024年 首十月 (每平方米人民币)—— 2023年 首十月同比(%) 保利发展 600048SH 284.0 368.2 -23% 15,859 21,078 -25% 17,908 17,469 3% 中海地产 688HK 240.4 264.0 -9% 8,920 11,407 -22% 26,951 23,147 16% 华润置地 1109HK 203.3 261.8 -22% 8,757 11,057 -21% 23,216 23,679 -2% 万科地产 2202HK 201.7 311.6 -35% 14,814 20,193 -27% 13,616 15,432 -12% 招