REITs行业周报：商业不动产REITs发行持续密集推进，产业园区和仓储物流板块跌幅较大

中证REITs指数环比下跌1.69%，维持行业“看好”评级。政策端，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，提升REITs市场广度与深度；资金端，债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显。建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。

市场回顾：2026年第32周，中证REITs（收盘）指数为701.53，同比下跌19.18%，环比下跌1.69%。2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌10.77%，同期沪深300指数累计上涨17.92%，累计超额收益-28.69%。中证REITs全收益指数938.08，同比下跌14.51%，环比下跌1.64%。2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌2.66%，同期沪深300指数累计上涨17.92%，累计超额收益-20.58%。REITs市场成交量同比下降18.61%，成交额达25.02亿元，同比下降31.77%；区间换手率1.99%，同比-1.79pct。

分板块表现：本周产业园区和仓储物流板块跌幅较大。保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.90%、0.66%、-1.31%、-4.20%、-3.19%、-0.99%、-1.76%；一月涨跌幅分别为-0.98%、-2.14%、-3.76%、-12.07%、-8.74%、-6.09%、-3.64%。

一级跟踪：37只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达18支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。

投资建议：维持行业“看好”评级。建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。

风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。