房地产开发REITs周报：周五中证REITs指数翻红，三峡新能源REIT上市首日收涨0.06%

REITs指数表现

• 本周中证REITs全收益指数下跌1.64%，中证REITs(收盘)指数下跌1.69%，收于701.5点；其中周五REITs指数反弹翻红。
• 本年中证REITs全收益指数跌幅为7.11%，中证REITs(收盘)指数跌幅为9.90%。
• REITs指数表现弱于沪深300，强于恒生、中债十年期国债、房地产(申万)、恒生地产建筑业、高速公路(申万)指数。

REITs一二级市场表现

• 本周REITs二级市场延续震荡磨底格局，13只上涨、73只下跌，周均涨幅为-2.05%。
• 中金中国绿发商业资产REIT、中航首钢绿能REIT涨幅靠前。
• 生态环保、市政水利板块REITs表现较优，产业园区、数据中心板块REITs回调。
• 本周已上市REITs总市值约2295.1亿元，平均单只REIT市值约26亿元。
• 华泰三峡新能源REIT在上交所上市，上市首日收涨0.06%，原始权益人为中国三峡新能源（集团）股份有限公司。
• 能源基础设施板块交易活跃度最高，日均成交量171.8万股，日均换手率0.7%。

REITs估值表现

• 本周已上市REITs中债IRR持续分化，平安广州广河REIT、中金湖北科投光谷REIT、招商科创孵化器REIT位列前三。
• P/NAV位于0.5-1.6区间，首创奥特莱斯REIT、中金厦门安居REIT、华夏金茂商业REIT位列前三。

投资建议

• 一级打新仍存套利空间。
• 二级投资策略主线：
  • β机会：关注政策主题催化的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。
  • 择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后的价值重构。
  • 分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。
  • 龙头溢价：具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。

风险提示

• 二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。