住建部力推城市更新 原拆原建模式加速落地

住建部力推城市更新原拆原建模式的核心内容是聚焦老旧公房改造，通过不新增容积率的抽户模式，实现居民零出资或少量出资下，户均新增约4平米（含厨卫、阳台），提升居住条件至独立厨卫、阳台、电梯、地下车库，建安成本约1.2-1.3万/平，显著低于核心区买断式拆迁成本。上海已推进约30-40个类似项目，涉及约1万户居民，全国多城如武汉、广州、北京等也已落地或推进此类项目。

城市更新原拆原建模式对地产赛道的发展趋势表现为政策加码带动市场需求，推动老旧公房改造成为重要方向。该模式因成本优势及民生效益，或将成为未来城市更新的重要路径，吸引更多房企参与。地产板块目前处于低估值、低预期、低配置状态，公募持仓仅0.3%，存在结构性机会，建议关注核心城市产品力领先房企及商业地产商管运营标的。

本报告重点分析了住建部力推的城市更新政策，特别是原拆原建模式的实施路径与效果。报告详细介绍了上海市民新村项目改造情况，包括房龄、改造前后的设施对比、成本效益分析等，并梳理了全国多城落地进展。同时，报告还探讨了地产板块的投资线索，建议关注核心城市产品力领先房企及商业地产商管运营标的。

当前城市更新市场现状表现为政策驱动下，原拆原建模式加速落地。上海等地已推进多个项目，涉及大量居民，全国多城也积极跟进。地产板块整体估值偏低，存在被政策催化带来结构性机会的可能性。但需关注资金压力及政策执行差异等风险因素，部分城市可能面临财政紧张问题，或通过跨片区资金平衡、商业自持、REITs等模式解决。

本报告提示的主要风险包括资金压力和政策推进不确定性。部分城市财政紧张，可能影响原拆原建项目的推进资金；各地政策执行节奏、项目审批效率存在差异，可能影响落地进度。此外，部分城市探索的跨片区资金平衡、商业自持、REITs等模式仍存在落地不确定性，需持续关注其进展及效果。