宏观与政策周报：住建部再度发文推进城市更新，有何深意？

宏观与政策周报2023年7月10日 住建部再度发文推进城市更新，有何深意？2023年第22期（总第743期） 目录 摘要1 主要内容 本周看点 7月7日，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通 知》（住建部30号文），基于城市更新工作在全国的实施情况，对城市更新工作的五个方面加以规范，初步确立了国家层面城市更新的行动框架（图表1），对当前国家层面的城市更新政策进行了总结（图表2）。 住建部30号文的政策亮点主要体现在以下四方面： 一是将“城市体检作为城市更新的前提”，再次明确了“城市体检”的重要性，2022年7月，住建部已经发布了《关于开展2022年城市体检工作的通知》； 二是“鼓励创新城市更新多元投融资机制，关注城市更新与公募REITs的结合，建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产”； 三是“鼓励有立法权的地方出台地方性法规，建立城市更新制度机制”，目前上海、深圳、广州等地已经对城市更新立法； 四是再次明确“防止大拆大建”的底线要求，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。 “城市更新”已上升为国家战略，近年来住建部先后发文支持城市更新，并提出防止“大拆大建”的底线要求，目前21城开 展为期两年的城市更新试点工作即将于年底结束。住建部30号文的发布，进一步明确城市更新的相关要求，总结可复制的经验，调动地方积极性，有利于更好地在全国范围内有序推进城市更新行动。 宏观经济 6月CPI同比0%，PPI同比-5.4%，双双回落； 重要资讯、政策监管回顾 经济形势专家座谈会：实现经济运行持续整体好转，坚持稳中求进工作总基调； 国务院：公布《私募投资基金监督管理条例》； 上海合作组织成员国元首理事会新德里宣言：支持有关成员国落实扩大本币结算份额路线图； 本周看点3 宏观经济7 重要资讯、监管政策回顾8 货币市场15 研究发展部吴进辉 wujh@cspengyuan.com 赵云蛟 zhaoyj@cspengyuan.com 更多研究报告请关注“中证鹏元”微信公众号。 独立性声明： 本报告所采用的数据均来自合规渠道，通过合理分析得出结论，结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 发改委民营企业家座谈会：尽力帮助企业解决实际困难，为民营企业营造良好的发展环境； 发改委主任：《加快建设以实体经济为支撑的现代化产业体系》； 发改委再次召开民营企业家座谈会：有针对性地解决企业提出的具体诉求，切实履行好宏观管理和经济综合协调部门职责； 发改委与7家银行建立投贷联动试点合作机制，助力促进民间投资和扩大有效投资； 商务部：高度重视扩大内需、促进消费工作，家居消费政策文件已经起草； FOF基金“入场”公募REITs，二级市场迎来久违普涨行情； 货币市场 上周流动性宽松，回购利率全线下行； 月初资金面宽松，强政策预期淡化，债市低位震荡； 一、本周看点 【住建部再度发文推进城市更新，有何深意？】 7月7日，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号，以下简称“住 建部30号文”），基于城市更新工作在全国的实施情况，对城市更新工作的五个方面加以规范，分别是“坚持城市体检先行，发挥城市更新规划统筹作用，强化精细化城市设计引导，创新城市更新可持续实施模式，明确城市更新底线要求”，初步确立了国家层面城市更新的行动框架，总结如图表1所示： 创新可持续实施模式 图表1住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》框架整理 城市体检 规划统筹 精细化设计   问题导向：难点、堵点、痛点 目标导向：查找短板弱项 结果导向：问题短板作为重点   明确项目实施计划安排 尽力而为、量力而行 明确对建筑、小区、社区、街区、城市不同尺度的设计要求 构建建设工程设计、施工、验收、运维全生命周期管理制度 坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主；加强历史文化保护传承；尊重自然、顺应自然、保护自然；坚持统筹发展和安全 明确底线要求 资料来源：住建部中证鹏元整理 此次《通知》的政策亮点主要体现在以下几点： 1.将城市体检作为城市更新的前提,提升城市体检的重要性 《通知》要求“建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提”，城市体检是指“通过综合评价城市发展建设状况、有针对性制定对策措施，优化城市发展目标、补齐城市建设短板、解决‘城市病’问题的一项基础性工作”。自2019年起，在住建部主导下，沈阳、南京、厦门、重庆等多个城市陆续开展城市体检，查找城市的难点、痛点和堵点问题，然后基于城市体检的结果，对症下药，开展城市更新工作。2022年7月，住建部发布《关于开展2022年城市体检工作的通知》，对城市体检的内容、形式、流程等进行了 系统的介绍和说明。此次政策再次明确将城市体检作为城市更新的前提，提升其重要性地位。 2.鼓励创新城市更新多元投融资机制 当前距离第一批试点城市开展城市更新工作有两年的时间，两年间各地区城市更新进度和效果参差不齐，主要受到地产财政收入和房地产市场的影响。除此之外，城市更新工程的公共利益诉求和市场化的投资收益诉求往往较难平衡，政府的城投平台也受到地方政府隐性债务的约束。为缓解城市更新项目的资金约束，《通知》提出“健全城市更新多元投融资机制”、“建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产”。 建议债券与银行贷款等市场化融资方式区别对待城市更新项目，防止一刀切，加大地方政府城市更新专项债券和信用债创新品种的支持发行；创新投融资模式，参与基础设施公募REITs，可以解决资金投入大、投资周期长的问题，同时为社会资本提供退出路径，降低资产负债率，同时利用Pre-REITs和收并购 （扩募）打造资产上市平台，实现项目的长期稳定发展。 3.鼓励有立法权的地方出台地方性法规，建立城市更新制度机制。 “鼓励有立法权的地方出台地方性法规，建立城市更新制度机制，完善土地、财政、投融资等政策体系，因地制宜制定或修订地方标准规范。”是本次政策的重要亮点之一，我国区域发展分化，各地历史文化各异，从而导致城市更新工作无法采取“一刀切”的政策措施，需要因地制宜、因城施策。 此前，在《首批21个城市更新试点进展如何？》这一篇报告中，我们对21个试点城市的城市更新进展进行了梳理，其中有提到，苏州、重庆等地的城市更新进展相对成熟，相关立法相对完善，具体行动也有创新之处，此外，还有深圳、上海的城市更新工作也走在全国首列。因此，本次《通知》中的很多表述并不陌生，可以认为是在试点城市实践基础上的总结和归纳，从而形成适用于全国性的城市更新框架。例如其中提到的“城市体检”已于北京、重庆等多地开展，“精细化城市设计引导”已在重庆的“三师进社区”和苏州的“社区设计师”中有所体现。此次《通知》明确鼓励出台地方性法规，有利于各地大胆探索城市更新的立法和实施。 4.再次明确“防止大拆大建”的底线要求 《通知》明确提出“坚持‘留改拆’并举，加强历史文化保护传承，尊重自然、顺应自然、保护自然，统筹发展和安全”四条城市更新的底线要求，“鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造”。 “城市更新”首次提出是在2019年中央经济工作会议中，之后2021年首次写入“十四五”规划文件，将其上升为国家战略，紧接着在三年政府工作报告中都有提到。住建部先后发文《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》、《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》以及《关于印发实施城市更新 行动可复制经验做法清单(第一批)的通知》，明确城市更新防止“大拆大建”的底线要求，在21城开展城市更新试点工作，以及总结城市更新的可复制经验做法。此次《通知》的发布，明确城市更新五条要求，有利于城市更新行动更好地在全国范围内有序推进。 图表2：国家层面城市更新政策汇总 序号 时间 会议/文件 主要内容 1 2020.11.3 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇 三五年远景目标的建议 实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。 2 2021.3.5 2021年政府工作报告 深入推进以人为核心的新型城镇化战略……推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。 3 2021.3.13 中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要 加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。 4 2021.8.30 住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题 的通知 一、坚持划定底线，防止城市更新变形走样；二、坚持应留尽留，全力保留城市记忆；三、坚持量力而行，稳妥推进改造提升。 5 2021.9.3 《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》 在城市更新中禁止大拆大建、拆真建假、以假乱真，不破坏地形地貌、不砍老树，不破坏传统风貌，不随意改变或侵占河湖水系，不随意更改老地名。 6 2021.11.4 住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通 知 在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作 7 2022.3.5 2022年政府工作报告 有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设……推进无障碍环境建设和公共设施适老化改造。 8 2022.3.10 《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》 有序推进城市更新。加快改造城镇老旧小区，更多采用市场化方式推进大城市老旧厂区改造，培育新产业、发展新功能。 9 2022.3.25 国务院关于落实《政府工作报告》重点工作分工的意见 有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设……支持加装电梯等设施，推进无障碍环境建设和公共设施适老化改造。 10 2022.5.10 城市燃气管道等老化更新改造实施方案（2022—2025年） 统筹发展和安全，坚持适度超前进行基础设施建设和老化更新改造……提升城市安全韧性，促进城市高质量发展. 11 2022.7.4 《关于开展2022年城市体检工作的通知》 城市体检是通过综合评价城市发展建设状况、有针对性制定对策措施，优化城市发展目标、补齐城市建设短板、解决“城市病”问题的一项基础性工作，是实施城市更新行动、统筹城市规划建设管理、推动城市人居环境高质量发展的重要抓手 12 2022.7.12 国务院办公厅转发国家发展改革委关于在重点工程项目中大力实施以工代赈促进当地群众就业增 收工作方案的通知 城镇建设领域主要包括城市更新……城镇污水垃圾处理设施、教育卫生文化体育旅游公共服务项目等。 13 2022.9.2 国务院关于支持山东深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展 的意见 实施城市更新行动，加快城镇老旧小区改造，全面推进燃气管道等老化更新改造，建设活力街区。 14 2022.10.16 高举中国特色社会主义伟大旗帜为全面建设社会主义现代化国家而团结奋斗——在中国共产党第 二十次全国代表大会上的报告 提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。 15 2022.11.25 住房和城乡建设部办公厅关于印发实施城市更新行动可复制经验 做法清单(第一批)的通知 各地积极探索城市更新统筹谋划机制、可持续模式和配套支持政策等，取得较好成效。 16 2022.12.14 《扩大内需战略规划纲要（2022- 2035年）》 推进城市设施规划建设和城市更新……强化历史文化保护。 17 2023.3.14 2023年政府工作报告 加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危旧房改造。