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招商地产买在赔率胜在催化房地产板块下半年投资策略

2026-07-22 未知机构金栩生

核心观点与逻辑

市场风格与板块机会：在市场极致抱团调整后，房地产板块存在机会。机构对AI板块看好，部分源于对自身压力的认知及风格切换考量。
基本面判断：对房地产基本面持谨慎态度，认为其承压。但认为房地产股票机会不悲观，并建议在接近三季度的中下旬加大配置。
基本面分析：
- 价格：2026年上半年房价呈现先升后降走势，部分城市反弹明显，但多为去年跌幅较大的城市。整体房价偏离五年均值线达两标准差，显示价格未显坚挺。
- 需求：上半年部分城市销量表现尚可，但存在小阳春集中释放、公积金政策利好、银行结汇数据超预期（部分资金流入房产）等短期因素。高频数据显示销量震荡回落。
- 供应：二手房挂牌量自周期高点以来平均翻倍，与全球周期下行期特征类似。重点城市年初挂牌量有所下降，但降幅约10%，并非前期预期的30%或单月下降5%-10%。需注意部分研究可能高估挂牌量下降程度。
政策展望：短期政策以存量为主，增量政策落地可能需等到四季度至明年上半年。判断依据为当前GDP通胀低于目标，若连续3-4个月低于4.5%，或将对增量政策产生催化。
投资时点与逻辑：越接近三季度中下旬，越应加大房地产板块配置。核心原因在于：
- 估值优势（买在赔率）：建议在更便宜、更合理的位置买入，而非追逐右侧。通过测算：
  - 向上弹性：基于房价不跌、项目利润率8%、杠杆周转外推计算终局ROE及PB，并与当前考虑减值后的PB（如从0.3倍到0.6-0.7倍）比较，得出个股向上弹性差异。
  - 向下弹性：假设房价未来跌15%，进行估值减值压力测试，得出向下弹性。
  - 赔率：结合向上和向下弹性，计算当前部分地产股赔率优势已显现，甚至优于今年1-2月及4-5月反弹前的水平。
- 胜率提升（胜在催化）：当前部分地产股胜率已接近零，配置安全。胜率提升依赖：政策预期改善、市场风格切换（资金转向内需板块）。建议在胜率偏低（如低于10%或30%）时进行配置。
历史复盘与配置建议：
- 回顾2015年以来，地产股在PE 25-20倍时短期见顶。建议交易中局，在合理位置买入等待均值回归。
- 复盘2014/2015/2016/2024年5月/9月及2025年6月等几次政策驱动反弹，核心地产公司平均收益率20%-60%，实现时间约1-3个月。
- 建议投资者以两年左右维度反转配置，在合理低估时布局。推荐配置公司：华润置地、华润万家生活、海外发展、建发国际、滨江、金茂、绿城、贝壳、保利、越秀、龙湖、金地等（具体配置需结合个股弹性与赔率）。