中泰地产 从合肥看科技企业利润增长对楼市的带动

合肥楼市上半年呈现“前高后稳”的态势，1-4月受政策刺激需求集中释放，5月14日购房补贴取消后市场热度回落，7月已回归平稳状态。上半年市场呈现三大积极特征：基本面健康（成交119万方，同比下降8%，供求比0.8，狭义库存9.5个月）；一二手链条打通（二手房成交4.5万套，同比增长26%，价格稳定）；客户结构回归理性（刚需占比稳定，改善占比提升）。区域分化明显，包河区成交占比最高（32%），经开（增长58%）和高新（下降9%）区表现突出。政策环境从全面刺激转向精准调整，取消购房补贴但公积金政策持续发力（商转公放宽），计容新规利好消费者但可能下半年收紧。科技企业利润增长对楼市影响有限，仅释放预期未形成真实成交，如高新区典型项目长兴客户购买占比不足5%。未来市场研判：短期（下半年）延续企稳态势，成交保持稳定；中长期（1-2年）温和回升，价格稳定。合肥作为长三角副中心，人口持续净流入，基本面扎实，市场处于健康稳定运行通道，产品力提升，购房信心修复，整体趋势企稳向好。土地市场方面，上半年溢价率低（10宗地溢价率为0），主要因非市场化土地成交；预计下半年核心地块溢价率10%-20%，原因包括土地供应位置核心、企业拿地情绪高、地价预期高。