东财地产 15分钟核心要点电话会第三期中报和政策预期下地产行情展望

本次电话会主要围绕中报和政策预期下地产行情展望展开，核心观点和结论如下：

1. 中报情况分析：

   • 目前已有22家房企发布中报预告，其中7家房企处于减亏或预增状态，其余多为续亏或首亏，主要集中在地方性小国企。
   • 减亏或预增的房企多为减值计提较为积极的，如金地、招商等，其利润逐步改善，但大幅扭转尚不现实。
   • 首次亏损的房企主要集中在地方性小国企，其存货多为2021年前项目，难以处理。

2. 核心逻辑与关注方向：

   • 减亏利好：减值计提充分的房企逐步减亏，将缓解地产拖累情绪，其中多元化业务的公司（如大悦城、建发股份）的合理估值将优先体现，存在上涨空间。
   • 土储置换节奏：拿地积极性高且能覆盖旧存货的房企，利润自我平衡空间更大，如华润、弘安、金茂、绿城等，其业绩端将逐步体现。
   • 困境反转：随着市场情绪修复，基本面稍瑕疵但未至破产的房企将迎来估值修复，弹性较大。

3. 市场情绪修复时间点：

   • 当前市场分歧较大，约20%的指标相对乐观，大部分指标尚未出现乐观转向。
   • 预计乐观转向的时间点在9月份以后，随着更多城市均价企稳、统计局数据改善、中报和三季报数据改善，市场情绪逐步修复。
   • 不同逻辑下的公司将分阶段上涨，困境反转公司估值修复空间较大。

4. 总结：

   • 重点关注三类公司：多元化业务公司、土储置换节奏快的公司、困境反转公司。
   • 市场情绪修复需更多数据支持，预计9月份后逐步改善。