东财地产第五期电话会：重视地产金九银十机会

一、核心观点

1. 公积金新政核心是利率下调，50-100个基点降幅将助力租售比打平。当前低总销段租售比达2.3-2.5区间，租金与月供已接近打平。
2. 上海楼市后八条政策力度温和，核心是打通置换链条而非拉动首套房需求，后续楼市政策将延续限制性措施取消+促销补贴的方向，且会有持续小幅度补充政策落地。
3. 楼市成交量已恢复至同比正增长，量能放大反映多空分歧扩大，后续将呈现震荡格局，整体向正常健康的消费品方向回归，而非投机属性。

二、投资线索

1. 推荐布局地产股，看好金九银十行情，重点关注三类房企：一是新陈代谢快的房企，如经贸集团；二是多元化经营能力强的房企，如华润；三是深耕低能级城市的优势房企，如弘扬。
2. 关注具有产品溢价的房企，如绿城、招商蛇口，其在招拍挂体系下溢价能力更强，利润更有保障。

三、风险与关注

1. 政策刺激力度不及市场预期，难以形成趋势性上涨行情；
2. 楼市结构性分化加剧，部分高价高总价房源流动性持续承压；
3. 房企转型多元化经营存在不确定性，业务整合效果不及预期。

四、市场变化

1. 房价的结构性问题：二手房房价上涨带动整体均价提升，结构性问题将逐步显现，解禁房源增多可能导致周边房价调整压力增大。
2. 土地出让方式转变：协议出让比例提升，单一依赖招拍挂拿地的房企将面临挑战，多元化经营能力强的房企更受看好。

五、研究结论

1. 地产行业基本面未恶化，情绪悲观下存在机会，金九银十行情可期。
2. 个股阿尔法大于贝塔，推荐新陈代谢快、多元化经营能力强、深耕低能级城市、产品有溢价的房企。
3. 地产股估值位置低，政策催化和基本面催化叠加，看好金九银十行情。