上海写字楼市场报告 2026年 Q2

概览和展望：2026年第二季度，上海甲级写字楼市场呈现阶段性改善，主要得益于供应放缓和需求回升。全市新增供应约69,000平方米，环比明显回落；市场空置率下降0.7个百分点至23.5%，净吸纳量达209,314平方米，环比上升51%。平均租金环比下跌1.9%至每天每平方米人民币5.81元，核心市场租金韧性增强，跌幅收窄。展望后市，市场仍面临高存量空置和后续供应压力，租金短期内或维持温和下探，但优质楼宇和重点子市场有望率先企稳。

供应和需求：第二季度供应节奏温和，K11二期竣工交付带来44,000平方米新增面积。需求侧，企业开始利用低租金窗口进行办公升级和团队扩充，中等面积段成交占比增加。TMT、金融、生物医药等行业的新租和扩租活动是净吸纳改善的主要原因。内资企业租赁习惯偏向成本控制，外资企业决策更审慎，重视楼宇品质和国际化配套。

租金走势：核心三区南京西路、淮海中路、小陆家嘴租金调整幅度有限，对整体市场形成支撑。新兴市场前滩、徐汇滨江及后世博依靠较高性价比吸引企业入驻。核心三区租金环比跌幅显著低于整体市场。

投资市场：第二季度成交8宗，金额超人民币40亿元。自用型企业和产业资本仍是主要支撑力量，关注收益稳定和改造空间。预计下半年投资者仍将保持审慎，成交将集中于核心地段、低总价、可分割出售或具备产业用途的项目。