沪市甲级写字楼市场概览与展望
市场整体表现
2026年第一季度，上海甲级写字楼市场呈现稳健复苏态势。新增供应面积307,035平方米，环比增长42%，主要来自南京西路、徐家汇和世博后区。尽管供应量显著增加，但需求逐步回暖，平均空置率仅上升0.4个百分点至24.2%。净吸纳量达138,282平方米，环比激增67%，主要受租户搬迁、升级和办公整合驱动。平均租金为每平方米每天5.92元，环比下降2.2%，降幅收窄1个百分点。预计短期供应仍将保持活跃，房东租赁压力和租金让步可能持续，政策支持有助于稳定预期。
供需关系
需求端呈现结构性亮点：
- 法律事务所租赁需求显著增长，占比超40%，受海外扩张、科技IPO和REITs发行推动；
- 核心区域（陆家嘴、南京西路、淮海中路）及新兴区域（北外滩、前滩、华漕）均录得搬迁、扩张和新租案例，主要体现办公整合、品质升级和成本优化策略；
- 金融、科技、专业服务和总部经济产业链需求占比超70%。
租金动态
平均租金环比下降2.2%至每平方米每天5.92元，降幅收窄。核心CBD租金（陆家嘴7.90元/天、南京西路9.32元/天、淮海中路7.29元/天）降幅小于新兴区域（2.4%）。核心区域因优质租户搬迁和稳定需求支撑，租金跌幅较缓；新兴区域房东仍以量价策略为主。房东通过延长免租期、装修补贴等灵活措施吸引租户，但整体租金短期仍将保持疲软，区位优势明显且形成产业集群的项目有望率先企稳。
投资市场
一季度投资市场活跃，交易额超百亿人民币，涉及黄浦、徐汇、青浦等区，交易形式包括股权转让和资产收购。买家以金融机构、产业资本和企业自用为主。核心区位资产（如中央公园·黄浦、铂金、虹桥晶立方）成交，显示优质资产仍具吸引力。投资决策更关注现金流稳定性、持有成本和运营增值潜力，但买卖双方价格预期仍需磨合，大规模交易节奏保持谨慎。未来稀缺区位、明确退出路径或可通过运营提升价值的写字楼资产将持续受青睐。
研究结论
- 短期市场供应压力持续，但需求端结构性复苏支撑吸纳量；
- 核心区域租金弹性较小，新兴区域竞争加剧；
- 投资市场聚焦核心区位和运营增值潜力资产。
