北京办公室市场报告 2026年 Q1

本报告聚焦北京的甲级写字楼市场，包括供需信息、租金、空置率及市场前景。 概述与展望 市场在日益扩大的分化中趋于稳定。 2026年第一季度，北京甲级写字楼市场继续其库存优化阶段，该季度未新增供应。整体市场呈现初步稳定迹象，租金下降速度放缓，空置率小幅下降。全市平均有效净租金为每平方米每月217.4元人民币，环比（QoQ）下降1.1%。值得注意的是，与2025年第四季度相比，下降幅度收窄了2.8个百分点，反映出房东减少了对以往用于招租时惯用的激进价格让步的依赖。与此同时，平均空置率环比下降0.5个百分点至16.5%，得益于现有库存的稳步吸纳。 受益于优质租户的稳定续租和选择性搬迁需求，租金下降幅度明显收窄，空置率持续压缩。相比之下，包括德国汉莎航空和亦庄在内的细分市场，因结构性供需失衡仍承受压力，租金持续下降或空置率上升的局面尚未出现显著逆转。 首次引入独立的城市更新配额，并计划振兴超过200公顷表现不佳的商业用地，预计将进一步加速库存结构调整，并强化核心地段优质资产稀缺价值。短期内，约82.9万平方米的甲级办公楼供应将进入交付窗口期，新项目集中分布在中央商务区（CBD）和丽泽等区域。这波即将到来的供应可能会加剧市场竞争，尤其是在东部和新兴次级市场，租金压力预计将持续存在。净吸纳量可能仍将保持波动，空置率可能经历暂时性上涨。然而，从长期来看，政策驱动的产业升级和城市更新预计将创造结构性复苏机会。与重点产业相符、并得到有意义的 产品和质量升级支持的项目，可能会成为市场中的主要跑赢者。 2026年中国“两会”期间释放的政策信号强化了北京甲级写字楼市场的长期支持态度。政府深化“AI+”战略及加快新型基础设施建设举措预计将刺激科技和数字经济领域对写字楼的需求，为ZGC、亦庄等产业导向型子市场提供中长期支持。与此同时，中国房地产政策框架正坚定地从规模驱动扩张转向质量引领和效率导向型发展。北京2026年土地供应计划， 本季度，子市场分化现象更为明显。以中关村（ZGC）为代表的产业集群型子市场，持续展现出强劲的租金韧性，租金环比基本持平。核心商业区，如中央商务区（CBD）和北京金融街（BFS）， 供需 需求持续流向核心资产。 2026年第一季度未交付新的甲级办公楼项目，导致全市总库存量保持不变，约为126.39万平方米。该季度净吸纳量为63,027平方米。在持续消化库存的支撑下，平均空置率进一步小幅下降至16.5%。租赁需求仍集中核心商业区及产业集群细分市场。 中央商务区（CBD）继续保持最活跃的子市场地位，这得益于多家优质租户参与的多次租约续签和搬迁交易，并持续成为整体吸纳量的关键驱动因素。金融和科技行业的持续需求支撑了BFS和ZGC的稳定租赁活动。企业扩张和搬迁继续推动核心楼宇的入住率提升。 对成熟商业环境和优越办公条件的偏好。本季度值得注意的交易包括中国保险安全基金将其8,600平方米的办公室迁至BFS的太平洋保险大厦，以及三星半导体将其6,900平方米的办公室迁至中央商务区。总体而言，企业租赁决策仍保持谨慎；然而，空置率指标改善以及更注重质量，为市场吸纳量提供了逐步、稳健的复苏支持。 商业区。技术需求仍然集中在ZGC，那里的领先企业致力于优化投资组合和升级地理位置。国内企业继续主导市场活动，而外国需求总体保持稳定，主要由跨国区域总部的续签支持。 从租户行业的角度来看，租赁需求持续由专业服务、金融服务和技术领域主导，这些领域共同占据了总吸纳量的大部分。专业服务领域的需求主要受大型会计师事务所和律师事务所续租的推动，从而支撑了整体稳定。金融机构，特别是保险公司和基金经理，继续在核心区域整合运营。 交易活动继续集中在既定核心区域内的优质项目上，突显了租户的强大 租金下降仍在持续，但已显现出明显的缓解迹象。 2026年第一季度，北京甲级写字楼租金持续走弱，全市平均租金降至每平方米每月217.4元人民币。虽然出租价格仍是主流租赁策略，但与近期季度相比，租金下降速度明显放缓。各细分市场的租金表现继续分化。产业集群区域显示出相对较强的租金抗跌性，中央商务区（CBD）下行压力明显缓解，而部分非核心细分市场继续面临显著的定价挑战。 ZGC在本季度表现最强，平均租金环比基本持平，为每平方米每月250.8元人民币。科技行业的持续需求支撑了租金稳定，并凸显了细分市场的韧性。在中央商务区（CBD），平均租金环比微降0.61%，至每平方米每月233.4元人民币，得益于稳定的续约和金融及专业服务机构租户的选择性搬迁需求。金融及专业服务（BFS）仍然是该市最昂贵的细分市场，平均租金为每平方米每月344.4元人民币，环比下降1.51%。这一适度下滑主要反映了房东有针对性的让步，旨在吸引优质租户，而非基础需求出现了任何恶化。相比之下，汉莎细分市场的租金环比降幅在主要细分市场中最为显著，平均租金环比下降2.07%。 每平方米每月185.8元人民币。需求转向周边地区，企业持续裁员以及资产升级进展缓慢。 持续对细分市场的竞争力构成压力，表明短期内租赁压力可能仍将持续。 投资市场 国内资本依然占据主导地位，瞄准与产业相关的区位。 2026年第一季度，北京甲级写字楼投资市场仍由国内资本牢牢主导。大宗交易主要体现为本地企业间的内部资产重组和股权整合，投资活动集中于新兴核心区域的高品质写字楼和混合用途资产。 已形成的产业集群。显著的交易活动主要集中在丽泽、中央商务区和珠江新城。 北京金唐立控房地产的示范园区，交易对价为超过24亿元人民币。这笔交易是国内资产整合的典型范例，该资产战略性地位于来泽核心数字金融集群内，并与子市场的长期产业定位紧密契合。 本季度最重要的交易涉及大鸿门（北京）建设与发展有限公司，该公司收购了位于来泽数字金融科技园约5万平方米的办公和零售空间。 交互中心。在ZGC，来自科技行业的投资活动也相当引人注目：字节跳动一家子公司以28亿元人民币的价格收购了海淀的一块商业用地，计划长期自用。总体而言， 交易包括上市公司苏森国际以5750万元人民币收购中央商务区中国世界华西国际中心（C座）一整层办公室，旨在作为智能业主自用。 这些交易凸显了对Lize、CBD和ZGC的持续长期信心，同时也突显了国内投资者对与核心产业发展主题紧密相关的资产的明确偏好。 2026年第一季度北京甲级写字楼市场数据概览 北京甲级写字楼库存、主要商业区租金及空置率 我们喜欢提问，如果您对我们的研究有任何疑问，或者想寻求一些房产建议，我们都非常乐意收到您的来信。 研究与咨询 Manager, Research & Consultancy,Beijing+86 139 1159 9150jasmine.wu@cn.knightfrank.com吴茉莉 Managing Director,North and East China+86 137 0103 9900virginia.huang@cn.knightfrank.com黄维吉尼亚 Director, Head of Research & Consultancy,Shanghai & Beijing+86 139 1872 3123regina.yang@cn.knightfrank.com杨瑞吉 General Manager,Office Strategy & Solutions, Beijing+86 139 1111 1607charles.yan@cn.knightfrank.com严查 近期市场领先研究出版物 广州办公室市场报告 Q4 2025中国的全球影响力：绿色房地产引领海外制造业激增深圳办公室市场报告 Q4 20252025年第四季度北京办公室市场报告2025年第四季度上海办公室市场报告 Knight Frank 研究提供战略建议、咨询服务和预测，服务全球范围内的各类客户，包括开发商、投资者、融资机构、企业机构以及公共部门。所有客户均认识到需要获得针对其特定需求的专家独立建议。重要声明：©Knight Frank：本文件及其包含的内容仅为一般信息，如有更改恕不另行通知。所有图片仅供参考。我们不作任何性质 whatsoever 的陈述或保证，亦未暗示任何陈述或保证。Knight Frank 对因使用本信息而引起的任何疏忽、直接或间接的后果性损失或损害概不负责。您应自行核实本文件包含的任何信息或资料的完整性和准确性，并就其中包含的所有信息寻求专业建议。本文件及其包含的内容为 Knight Frank 的财产，我们提供给您是建立在以下理解的基础上：该材料以及其中表达的思想、概念和提议均为 Knight Frank 的知识产权并受版权保护。除非我们另行达成使用协议，否则您不得以任何理由使用该材料或其任何部分，用于本文件的评价之外。本文件是根据保密协议提供给您的，理解的是，您仅可将之提供给需要评价该文件您的员工，不得泄露给其他任何人。