筑底延续、分化加深，关注结构性机会——2026年上半年房地产市场数据点评

2026年上半年房地产市场延续筑底态势，整体呈现总量收缩、结构优化、核心城市率先修复特征。一二手交易结构、城市格局、企业格局持续迭代，行业Alpha属性进一步强化。

核心城市二手房交易成为市场主力：据中指院数据，百城新房销售面积同比-12%，重点城市二手房成交套数同比+6%。30城二手房成交套数占一二手总成交比重达68%，较2025年全年提升3.5个百分点，18个省份二手房交易面积超过新房。价格端分化延续，百城新房价格累计同比+0.59%、缩量涨价，二手房价格累计同比-2.9%、跌幅持续收窄，以价换量特征显著。上海二手房价格连续4个月环比上涨，深圳于6月实现环比转正。

核心城市新房交易转正但依赖“产品力+区位”：据中指院数据，2026年上半年一线城市二季度新房成交量同比成功转正。上海4月新房成交同比增幅超10%，5-6月持续保持2%正增长；深圳4月末政策优化落地后，5-6月新房成交同比分别大增50%、42%；广州3月起持续回暖，3-4月成交增幅超20%、5月同比增长7%。需求端改善属性明确，重点城市120㎡以上改善户型成交占比持续提升，市场修复聚焦核心区位与高品质产品，具备强产品力的房企持续抢占行业份额。

土地市场缩量提质，央国企主导，核心城市“虹吸”加剧：2026年上半年300城宅地成交面积同比-24%，土地出让金-31%。但TOP20城市宅地出让金占全国比重达62%，较2025年提升10个百分点。央国企仍为拿地主力，据中指数据统计的2026年上半年核心22城市央国企拿地占比为54%，其中广州、深圳占比超90%。土地市场的“缩量提质”与区域分化，将进一步加速行业洗牌。

投资建议：看好头部的央国企凭借资金、品牌与产品力优势，在板块内部彰显Alpha属性，待行业回暖时有望获得更大的弹性空间。建议关注华润置地、招商蛇口、保利发展、建发国际、越秀地产等优质央国企；市占率提升的逻辑也同样利好背靠这些头部开发商的物业管理企业，建议关注保利物业、招商积余、万物云、绿城服务、中海物业等。

风险提示：数据更新不及时，房地产市场下行压力持续，政策对冲效果有限。