中国零售地产与消费市场2024年度研究报告

宏观经济

• 客流：2024年市内客流稳步增长，低线城市增速领先；城际客流持续攀升，增速收窄。
• 社零：社零总额稳健增长，餐饮与零售增速差缩窄；汽车类零售额首次出现年度负增长，电器、体育用品增长强劲。
• 线上消费：线上消费增速持续领先社零增长，凸显网络消费韧性；吃类商品增幅稳居第一。
• 节假日经济：2024年旅游收入已超2019年水平，但旅游人数仍处恢复中；节假日出行持续火热，旅游人数和收入均超2019年水平。
• 消费意愿：住户新增存贷款双双下滑，消费者信心仍处荣枯线以下。
• 消费贡献率：消费保持经济第一拉动力，但贡献率持续下滑。
• 价格指数：居民消费价格总体平稳，保持微涨态势。
• 居民收支：居民收入和支出稳定增长但增速放缓；月居住支出占比继续降低，交通通信、教育文化娱乐占比上升。

零售地产市场

• 数据概览：分析范围涵盖40城优质零售地产市场，包括A、B、C、D类城市。
• 存量分析：沪京蓉存量超千万，华东及华中商业存量领跑；D类城市人均零售面积较高，华南、华北低于40城平均值。
• 供应分析：下半年新项目密集供应，全年新增供应同比微涨1.4%；零售地产开发回归一线及强二线城市；头部运营商引领开发，高奢项目不乏亮点，非标商业多元创新。
• 供应预测：北京继续领跑全国供应，新开发项目多元并蓄；未来三年北上供应持续高企，南京、苏州新增预测有所回调。
• 空置率分析：2024年空铺逐步回填，超半数城市空置率下降；整体回落，但未来短期内供应压力或致其再度上涨。
• 供需分析：2024年新增供应同比基本持平，空置率持续修复；2025年预计新增供应同比上升，空置仍有上行压力。
• 租金分析：中国重点城市优质零售地产平均首层租金同比变化，整体下行，季度跌幅逐步扩大。

消费趋势

• 租赁总览：一级业态中餐饮新租需求回落，娱乐业态增幅明显；二级业态中正餐退潮明显，娱乐游戏需求上行。
• 业态趋势：市场呈现轻零售、俭餐饮、重体验的消费新趋势；情绪价值、理性审慎、品质生活成为消费新趋势的关键词。
• 情绪价值：情绪需求迅速上升，带动相关业态成为消费市场重要驱动力。
• 理性审慎：理性之风延续，高端消费疲软，性价比成为核心考量要素。
• 品质生活：运动消费热度不减，细分首店积极扩张，健身场馆持续迭代。

市场应对

• 政府端：消费品“以旧换新”带动四大品类销售增长；实施消费品以旧换新，稳住消费的基本盘；扩大服务消费，优化消费结构；创新举办扩消费活动，营造消费氛围；培育壮大新型消费，激发消费活力。
• 物业端：采取穿越周期运营策略，刺激租赁与消费需求；降低新租租金，鼓励长期租赁，提供租金折扣；调整租户落位，将经营承压的商家移至面积较小的铺位。

投资端

• 融资分析：消费融资持续降温，融资金额及数量均呈下降趋势；食品饮料类降温明显。

未来展望

• 供应端：未来传统商业供应下降，存量商业将进入密集调改期；开发头部化重塑业态结构；回归高线城市，品牌自我选代。
• 需求端：非遗、人工智能、县域下沉将持续赋能消费市场；IP联名、入境游、冰雪消费将继续成为未来消费关键词。

回顾与展望

• 需求迭代分化：重回高线城市，零售租金承压；需求分化，娱乐等体验业态需求上行。
• 供应端：零售地产开发重回高线城市，重回核心地段；2025年，在新增供应回升的预判下，市场仍在探索新的价格均衡点。