2025年第三季度亚太地区房地产投资战略指南

核心观点与关键数据

• 市场状态：亚太区商业地产市场展现出强劲的韧性，整体已进入周期中的稳定阶段，并向早期增长阶段迈进。TIME评分显示，该区域评分从3.1表明市场处于稳定期，并持续向早期增长期发展。
• 投资时机：TIME评分模型由Cushman & Wakefield开发，包含周期性、动量、增长和风险四个方面的二十项子指标，评分范围从1（收缩）到5（扩张）。目前亚太区整体TIME评分为3.1，显示市场进入稳定阶段。
• 市场板块表现：物流与工业板块表现领先，其次是办公板块，然后是零售板块。但部分区域差异较大，例如若剔除大中华区数据，则三个板块均有提升。新加坡和日本接近早期增长阶段，韩国和澳大利亚保持稳定，而中国零售市场因供应端压力稳定较慢，日本物流板块则因持续投资活动表现突出。
• 投资价值：Fair Value Index（FVI）评分显示，亚太区FVI评分从2022年Q3的22.7上升至2025年Q3的62.5，表明更多市场被低估。46%的亚太市场被低估，20%被高估，与两年前形成鲜明对比。
• 板块价值分析：物流与工业板块中，63%的市场仍被低估，自2024年Q1以来保持不变。办公板块在部分市场有所改善，但整体仍需调整。零售板块表现相对滞后。

投资机会与策略

• 投资机会：结合TIME评分和FVI评分，物流与工业板块仍处于“甜蜜点”，但大中华区除外。澳大利亚和新加坡所有市场均被低估，为价值投资者提供良好机会。日本资产虽被合理定价，但仍存在价值投资机会。高增长市场如印度吸引外部资本，东南亚市场也受到跨境投资者关注。
• 投资策略：价值增值策略专注于数据中心、居住和自存储等高增长领域，核心策略则强调与管理和股权方式一致的再融资，以支持长期可持续性。

研究结论

亚太区商业地产市场正从周期底部逐步复苏，价格错位为投资者提供了良好的进入时机。尽管不同市场处于不同的复苏阶段，但各板块均存在投资机会。投资者需根据自身风格进行战略部署，以捕捉市场发展带来的收益。