苏格兰公共部门房地产资产战略指南

苏格兰基础设施投资计划 苏格兰公共部门房地产资产战略指南 2022年8月 关于指导 2 苏格兰公共部门房地产资产战略指南 表的内容 关于指导 2 1.简介 3 谁应该阅读本指南?为什么? 背景 3 3 物业资产的作用一个系统方法 3 上下文 2. 4 物业资产管理和系统方法 4 投资等级 投资层次的实际应用 4 投资层级在物业资产管理中的应 3.用 5 策略:物业资产策略-包括指导原则 业务:方案和项目 5 4. 推动者 进一步阅读和支持 6 进一步阅读的支持 6 7 5. 9 6. 11 11 11 苏格兰政府的《苏格兰2021-22至2025-26年基础设施投资计划 》(IIP)为未来的公共基础设施制定了明确的愿景，以支持和实现包容性的净零排放经济。支撑这一愿景的是三个主题:实现净零排放和环境可持续性;推动包容性经济增长;建设有弹性和可持续的地方。 公营物业资产是香港基础设施的重要组成部分。改变服务提供模式、满足当地需求、从2019冠状病毒病大流行和气候变化中吸取教训，为公共部门的房地产资产管理提供了一系列共同的挑战。要实现这一目标，将面临艰难的选择和权衡 基于结果的决策，并确保在正确的地方提供正确的资产。 因此，我们必须系统地规划，以确保跨组织、部门和地方的需求评估和投资决策的统一方法。 国际物业投资计划内的“投资层级”，为公营机构提供了一个共同的架构，以协助策略性和经营性物业资产管理的规划和决策 。这强调了“最大限度地利用现有资产”，这是苏格兰基础设施委员会的主要建议之一，同时也强调了基于地点的协作方法的重要性——这两者对于实现公共建筑的气候变化目标都非常重要。 本指南的编写是为了支持IIP，并确保公共部门组织熟悉这个新的共同框架，以及他们可能如何处理其应用 在进行物业资产战略规划时。 3 1. 苏格兰公共部门房地产资产战略指南 简介 谁应该阅读本指南?为什么? 本指南针对苏格兰所有拥有(或以其他方式占用)物业资产的公共部门组织，并补充与公共部门物业资产管理相关的其他指南。 该指引提供策略性物业资产管理的观点，与现时政府的政策紧密配合，因此不仅直接负责策略性资产管理的人士会感兴趣，以下人士亦会感兴趣: •公营机构的高级行政人员 •公共服务领导和管理者 •政治领导人 •社区和第三部门代表 •公共部门的顾问。 该指南不主张对房地产资产管理方法进行全面或全面的改变，而是将重点转移到引入系统方法的概念和苏格兰政府的基础设施投资计划2021/22-2025/26(IIP)中规定的投资层次的应用。通过应用这些概念，用户将进一步实现真正以客户为中心、可持续和包容性的房地产资产基础。 背景 2020年初，苏格兰基础设施委员会(ICS)发布了第一阶段的关键发现报告1．在6个月内，第二阶段交付结果报告也发布了2 ．两份报告都包括了一系列建议行动，以实现苏格兰的包容性净零经济。其中一项建议是，下一个《基础设施投资计划 》(InfrastructureInvestmentPlan)应制定一个优先考虑的、与时间相关的国家基础设施战略投资计划。 基础设施的愿景: 我们的基础设施支持苏格兰的韧性，实现包容性、净零增长和可持续增长。 IIP为苏格兰基础设施制定了长期愿景，直接与国家绩效框架挂钩。 另一个关键的基础设施政策，第四个国家规划框架(NPF4)，涉及苏格兰的空间战略和基础设施将如何分布。IIP和NPF4(目前正在起草中)相互签署，它们将共同指导当前和未来的投资决策，决定基础设施投资的原因、内容和地点。 IIP提供了基础设施的广泛定义，包括支持社会生活的“物理和技术设施、自然和其他基本系统”3．根据包括“行政、教育、卫生、司法、文化和其他社区设施等公共基础设施”的扩展定义，房地产被确认属于基础设施的定义。 尽管ICS和IIP通过解决全国范围的目标和优先事项，从宏观角度看待基础设施投资，但它们强调了几个主题，这些主题与组织和地方层面的战略房地产资产管理同样相关。主题包括: •决策要建立在预期结果的基础上 •结合需求评估和投资决策，以反映跨组织、部门和地点的联系 •综合评估需求必须考虑到资产规划和管理 •资产的共享使用应该成为常态 •分析机会应该遵循一个共同的方法。 为了为基础设施投资决策提供信息，国际咨询委员会建议苏格兰政府要求所有公共部门基础设施资产所有者(如苏格兰政府、地方当局、国民保健服务委员会、紧急服务部门和执行机构)制定资产管理战略。 物业资产的作用 房地产是公共机构中普遍存在的一种资产类别，对许多人来说，它是拥有和运营的基础设施中最重要的形式。有些形式的基础设施，例如公用事业服务，是为公众提供直接和即时的利益而存在的，而公共部门的物业资产主要是作为向公众提供服务的平台。 虽然其主要目的是提供公共服务，但富有想象力地使用房地产资产可以为成为一个良好的工作场所、创造场所、再生、包容性增长和实现净零碳做出重大直接贡献。换句话说，它们也可以成为落实地方、区域和国家政策的工具。 支持公营部门及其他部门服务提供的转型变革，是策略性物业资产管理日益重要的目标。疫情凸显了对某些房地产资产的长期需求，无论是在地段、规模还是配置方面。 同时，要实现苏格兰政府的碳减排目标，就需要对公共部门的房地产进行彻底的重新评估。 财产然而,就其本质而言美国在适应公共服务提供模式、技术进步和新政策的变化方面可能会很慢。因此，更重要的是系统地规划物业资产的最佳用途、再用、运作和潜在的 处置或发展。 1https://infrastructurecommission.scot/storage/245/FullReport_200120.pdf 2https://infrastructurecommission.scot/storage/276/Phase2_Delivery_Findings_Report.pdf 3https://www.gov.scot/出版/国家-任务-地方-影响-基础设施投资计划-苏格兰-2021-22-2025-26/ 2. 一个系统方法 4 苏格兰公共部门房地产资产战略指南 上下文 十多年前，克里斯蒂委员会就苏格兰公共服务提供的改革提出了一系列建议4．其中一项建议是，“必须要求公共服务提供者更密切地合作，整合服务提供，从而改善他们所取得的成果。”报告还建议，“整个公共服务体系——公共、第三和私营部门——必须通过减少重复和尽可能共享服务来提高效率 。”“斜体字反映了最初的报告，并证实了系统思维的支柱——互联图互1:通被认为是一个关键的成功因素。” 基础设施三个主题 2020年，基础设施委员会的第一阶段主要调查结果报告包含了几个附录，其中一个强调了需要进行全系统思考，以有效支持 决策和项目的优先次序。5 同年，经合组织(OECD)报告了应对全球政策挑战的新方法的必要性。它警告说，“除非我们采用系统的方法，除非我们运用系统的思维，否则我们将无法理解我们所生活的世界。”6一个关键信息是，系统思维的应用将使通常在体制内单独处理的问题之间的关键联系得到重视。 苏格兰基础设施的IIP愿景由三个相互关联的主题所支撑，如图1所示: 物业资产管理和系统方法 最近的公共部门物业资产管理良好实践指南，如RICS2021出版物《战略公共部门物业资产管理》7，还强调有必要充分理解和响应一个组织更广泛的环境。 系统方法和系统工程的概念认识到，要发展的策略、要探索的问题或要解决的问题必须在背景中设定，并遵循系统方法。虽然这方法和概念并不新鲜，但要将其应用于物业资产管理，必须具备一定的思维、行为模式、文化和技能 ，才能达到以下目标: •在组织和部门内部和跨部门的协作方法来制定目标和资产管理计划 •依赖性和连接性的识别 •Anunderstandingofvalueintheeyesoftheusersofassets •根据所取得的产出和结果来衡量成功和绩效 4https://www.gov.scot/出版/commission-future-delivery-public-services/ 5https://infrastructurecommission.scot/storage/245/FullReport_200120.pdf 6https://www。经济合作与发展组织。或g/出版/系统-方法--公共部门--9789264279865en.htm挑战 •资产管理的整体数字和信息管理战略，与公司目标一致 ，支持改进的数据主导的决策。 要采取的视角是多维度的: •资产的生命周期-从规划和优先投资，通过使用，到最终处置或再开发 •Location–local,regionalandnationalplansandpolicies •组织——资产所有者或占有者，以及它所依赖的许多其他组织，与之合作并产生影响。 战略物业资产管理处于这些重叠维度的交叉点。 物业资产管理决策有有意和无意的后果。同样，在一个机构内部的物业资产管理“领域”之外所作的决定，以及在该机构之外所作的决定，都可能影响到提供公共服务的资产基础的适用性。依赖关系和相互关系需要得到重视，以有效地交付预期的结果。 系统方法与战略和运营物业资产管理都相关。系统方法的组成部分可以映射到两个层面的物业资产管理的实际建议和影响，如本文件后面所探讨的。 7hTTPS://www.rics.org/uk/upholding-professional-standards/sector-standards/房地产/战略-公共部门-物业-资产管理-第三版/ 5 3. 投资等级 苏格兰公共部门房地产资产战略指南 图2: 投资层次的应用 确定未来需要 根据净零碳和包容性增长的优先事项、服务设计的变化、数字平台的可用性和技术创新以及人口和气候 的弹性，考虑适当的基础设施需求和需求变化的预测。 确定业务需 求在包容性净零经 济的背景下。 最大化现有资产的使用寿命最大限度地适应、修复和 维护现有资产。 评估现有的 投资组合 现有资产的能力和适用性 满足需求。 新苏格兰政府投资等级制度 在所有任务 需要考虑基于地点的需 求和协作机会 确定和评估选 择现有资产的权重更 大。 重新与同一个地点协同工 R配置或重新利用现有资产，优先考虑合租 或共享设施。 首选项计划、交付 和运营。 替换、创建或构建新资产 考虑的适宜性和可持续性 新资产 投资等级制度的起源可以追溯到苏格兰基础设施委员会(ICS)第一阶段关键发现报告，但IIP用文字和图形表达了它如何在实践中应用。 投资等级制度的目的是帮助基础设施投资的规划和决策，为整个公共部门提供一个通用的方法。 投资层次强调对现有资产的调查和优先级，将其作为未来提供服务的平台，这反映了ICS第一份报告的关键建议之一。而 在这样做的同时，IIP在尝试将现有资产与未来需求相匹配时，对于可能存在的限制或约束也很务实 -据说“……很可能在某些情况下需要更换资产。” 如果置换是首选方案，那么就必须有计划地处置/替代使用剩余资产，并在早期阶段采取措施，以避免长期持有成本或资产年久失修，从而影响价值。 本文还强调了资产的多用途，并对资产的多用途进行了假设 构建新的、单一的组织/目的资产。 在将投资层级应用于物业资产时，我们建议进行四项核心工作，如图2所示: 投资层次的实际应用 房地产是许多形式的基础设施之一，需要充分认识影响投资层次结构应用于房地产资产的环境、选择、操作适宜性、约束条件和其他特征。这些包括: 标题，合同和法定 例如，资产的所有权、租赁条款或公私合作伙伴关系(PPP)的其他合同安排可以影响以满足当前或未来运营需求的方式继续使用资产的范围。 更改可能需要规划许可和其他同意，例如列出的建筑物同意。建议尽早与相关机构接触，以便为资产规划提供信息。 物理 资产的规模、设计和配置可能使其不适合运营需