苏格兰公共部门的房地产资产战略指南

苏格兰基础设施投资计划 苏格兰公共部门的房地产资产战略指南 August2022 关于指导 2 苏格兰公共部门的房地产资产战略指南 目录 关于指导 2 1.Introduction 3 谁应该阅读本指南，为什么？ 背景 3 3 物业资产的作用系统方法上下 3 文 2. 4 财产资产管理和系统方法 4 投资等级制度 投资层次结构的实际应用 4 投资层级在物业资产管理中的应 3.用 5 战略：物业资产战略-包括指导 原则 5 4. 业务：方案和项目 Enablers 6 进一步阅读和支持 进一步阅读支持 6 7 5. 9 6. 11 11 11 苏格兰政府2021-22年至2025-26年的苏格兰基础设施投资计划（IIP）为未来的公共基础设施制定了明确的愿景，以支持和实现包容性的净零排放经济。这一愿景的基础是三个主题：实现净零排放和环境可持续性；推动包容性经济增长 ；建设有弹性和可持续的地方。 公共部门房地产资产构成了我们基础设施的重要组成部分。不断变化的服务交付模式、满足当地需求、从COVID-19大流行和气候变化中吸取的经验教训为公共部门的房地产资产管理提供了一系列共同的挑战。交付将有困难的选择和权衡 基于结果的决策，并确保在正确的地方提供正确的财产资产。 因此，我们必须系统地计划确保对组织，部门和地方的需求评估和投资决策采取联合方法。 IIP中的“投资等级”提供了一个通用框架，可在整个公共部门中使用，以帮助进行与战略和运营财产资产管理相关的规划和决策。这将重点放在“充分利用现有资产”上，这是苏格兰基础设施委员会的主要建议之一，以及基于地方的协作方法的重要性-这两者对于实现公共建筑的气候变化目标都很重要。 编写本指南是为了支持IIP，并确保公共部门组织熟悉这个新的通用框架，以及他们如何处理其应用 在对其财产资产进行战略规划时。 1. Introduction 3 苏格兰公共部门的房地产资产战略指南 谁应该阅读本指南，为什么？ 本指南针对苏格兰拥有（或以其他方式占用）财产资产的所有公共部门组织，并补充了与公共部门财产资产管理有关的其他指南。 通过提供与当前政府政策密切相关的战略性房地产资产管理观点，该指南不仅应与直接负责战略资产管理的人员感兴趣，而且还应包括以下内容： •公共部门组织内的高级管理人员 •公共服务领导和管理者 •政治领导人 •社区和第三部门代表 •公共部门的顾问。 该指南不主张全面或全面改变房地产资产管理方法，而是将重点转移到引入苏格兰政府2021/22-2025/26（IIP）基础设施投资计划中规定的系统方法和投资层次结构应用的概念。通过应用这些概念，用户将更接近实现真正以客户为中心、可持续和包容性的房地产资产基础。 背景 在2020年初，苏格兰基础设施委员会（ICS）发布了第一阶段关键调查结果报告1。在6个月内，还发布了第2阶段交付结果报告2。两份报告都包括一系列建议的行动，以在苏格兰实现包容性的净零经济。其中一个建议是，下一个基础设施投资计划应制定一个优先的，与时间相关的国家基础设施战略投资计划。 基础设施愿景： 我们的基础设施支持苏格兰的崛起，并实现包容性 ，净零和可持续增长。 IIP为苏格兰基础设施制定了长期愿景，该愿景与国家绩效框架直接相关。 另一个关键的基础设施政策，即第四国家规划框架（NPF4） ，与苏格兰的空间战略以及基础设施将如何分配有关。IIP和NPF4（目前在草案中）相互签字，它们将共同指导当前和未来关于基础设施投资的原因，地点和地点的投资决策。 IIP提供了广泛的基础设施定义，包括“物理和技术设施，自然和其他基本系统”，以支持社会生活3.Propertyisconcedfirmedasfallingwithinthedefinitionofinfrastructurebyvirtueoftheextendeddefinitionthatencombine‘publicinfrastructuresuchasadministration,education,health,justice,culturalandothercommunityfacilities.’ 尽管ICS和IIP通过解决全国范围的目标和优先事项从宏观角度看待基础设施投资，但它们强调了与组织和地方一级的战略性财产资产管理同等相关的几个主题。主题包括: •决策应建立在预期结果的基础上 •加入需求评估和投资决策，以反映组织、部门和地方之间的联系 •对需求的综合评估必须考虑资产规划和管理等 •共享使用资产应该是常态 •对机会的分析应遵循共同的方法。 为告知基础设施投资决策，ICS建议苏格兰政府应要求所有公共部门基础设施资产所有者（例如，苏格兰政府，地方当局，NHS董事会，紧急服务和执行机构）准备资产管理策略。 物业资产的作用 财产是公共机构中常见的资产类别，对于许多人来说，是拥有和运营的最重要的基础设施形式。尽管存在某些形式的基础设施，例如公用事业服务，以向公众提供直接和即时的利益，但公共部门财产资产主要作为平台存在，并在其中向公众提供服务。 虽然他们的主要目的是提供公共服务，但对房地产资产的富有想象力的使用可以为成为一个良好的工作场所，建设场所 ，再生，包容性增长和实现零碳净生做出重大的直接贡献 。换句话说，它们也可以成为实施地方，区域和国家政策的工具。 支持公共部门及其他地区服务交付的转型变革是战略性房地产资产管理日益重要的目标。这场大流行揭示了对某些房地产资产的长期需求，无论是从位置、规模还是配置方面。同时，实现苏格兰政府的碳减排目标将需要对公共部门房地产进行彻底的重新评估。 Property然而,就其性质而言，可能会缓慢地适应公共服务提供模式，技术进步和新政策的变化。因此，系统地计划房地产资产的最佳使用，再利用，运营以及潜在的处 置或开发更为重要。 1https://infrastructurecommission.scot/storage/245/FullReport_200120.pdf 2https://infrastructurerecommission.scot/storage/276/Phase2_Delivery_Findings_Report.pdf 3https://www.gov.scot/publications/national-mission-local-impact-infrastructure-investment-plan-scotland-2021-22-2025-26/ 2. 系统方法 4 苏格兰公共部门的房地产资产战略指南 上下文 十多年前，克里斯蒂委员会就苏格兰公共服务提供的改革提出了一系列建议4其中一项建议是，“必须要求公共服务提供者更紧密地合作，整合服务提供，从而改善他们取得的成果。它继续建议，“整个公共服务系统——公共、第三和私营部门——必须通过尽可能减少重复和共享服务来提高效率。“斜体中的单词反映了原始报告和结论，即互联性，系统 图1: 思维的支柱，已被认为是关键的成功因素。 三个基础设施主题 2020年，基础设施委员会的第一阶段主要调查结果报告纳入了几个附录，其中一个附录强调了全系统思考的必要性 ，以支持有效 决策和项目的优先次序。5 同年，经合组织报告说，需要一种新的方式来应对全球政策挑战。它警告说，“……除非我们采用系统方法，除非我们运用系统思维，否则我们将无法理解我们所生活的世界 o”6一个关键信息是，系统思维的应用将使人们关注通常在机构孤岛内单独处理的问题之间的关键联系。 苏格兰基础设施的IIP愿景由三个相互关联的主题支撑，如图1所示： 财产资产管理和系统方法 近期关于公共部门财产资产管理的良好做法指南，如RICS2021出版物战略性公共部门财产资产管理7，还强调需要充分理解和应对组织更广泛的环境。 系统方法和系统工程的概念认识到，要开发的策略，要探索的问题或要解决的问题必须在上下文中设定并遵循系统的方法。尽管方法和概念并不新鲜，但将其应用于房地产资产管理需要一定的心态，行为模式，文化和技能来实现以下目标： •组织和部门内部和之间的协作方法来制定目标和资产管理计划 •依赖性和连通性的识别 •对资产使用者眼中的价值的理解 •根据产出和取得的成果衡量成功和业绩 4https://www.gov.scot/publications/commission-future-delivery-public-services/ 5https://infrastructurecommission.scot/storage/245/FullReport_200120.pdf 6https://www.oecd.org/publications/systems-approach-to-public-sector-challenges-9789264279865-en.htm •资产管理的整体数字和信息管理战略，符合企业目标并支持改进的数据导向决策。 要采取的观点是多维的视角： •资产的生命周期-从规划和优先投资，到使用 ，到最终处置或再开发 •位置-地方，区域和国家的计划和政策 •组织-资产所有者或占用者，以及它所依赖的许多其他组织，与之合作并参与其中。 战略性物业资产管理处于这些重叠维度的交集。 财产资产管理决策具有预期和非预期的后果。类似地,在组织内的财产资产管理“领域”之外作出的决策以及在组织外作出的决策可影响用于公共服务交付的资产基础的适合性。需要重视依赖关系和相互关系，以有效地实现期望的结果。 系统方法与战略和运营财产资产管理都相关。系统方法的组成部分可以映射到两个级别的实际建议和对财产资产管理的影响，如文件后面所述。 7https://www.rics.org/uk/mapping-professional-standards/sector-standards/real-estate/strategic-public-sector-property-asset-management-3rd-edition/ 5 3. 投资等级制度 苏格兰公共部门的房地产资产战略指南 图2: 投资层次结构的应用 确定未来的需求 根据净零碳和包容性增长优先事项、服务设计的变化、数字平台和技术创新的可用性以及人口和气候的 弹性，考虑适当的基础设施需求和需求改变预测。 确定业务需 求在包容性净零经 济的背景下。 最大化现有资产的使用寿命最大限度地适应、维修和 维护现有资产。 评估现有 投资组合 现有资产的能力和适用性 满足需求。 新苏格兰政府投资分级 跨所有任务 需要考虑基于地点的需 求和协作机会 识别和评估选 项有利于现有资产的 权重。 重新安置和共同安置 R配置经济或重新利用现有资产，优先考虑同一 地点 或共用设施。 首选选项计划、交 付和操作。 替换、创建或生成新资产 考虑适用性和可持续性 新资产 投资层次结构的起源可以追溯到苏格兰基础设施委员会（ICS）第一阶段关键调查结果报告，但IIP用文字和图形表达了如何在实践中应用。 投资等级制度的目的是帮助基础设施投资的规划和决策，提供在整个公共部门使用的通用方法。 Theinvestmenthierarchyplacedontheinvestigationandprioritisationofexistingassetsasplatformfromwhichtodeliverservicesinthefuture,refletingoneofthekeyrecommendationsinthefirstICSreport.While 这样做，IIP对试图使现有资产与未来需求保持一致时可能存在的限制或约束也很务实 -据说“……很可能在某些情况下需要更换资产。” 如果替换是首选方案，则必须对剩余资产的处置/替代使用采取有计划的方法，并在早期阶段采取措施，以避免长期持有成本或资产失修