中国REITs指数之不动产资本化率调研报告（第六期）

2025年中国内地不动产大宗交易市场整体呈现波动下降态势，内资机构主导市场，外资信心欠佳。买家类型以险资为主，同时出现“基金收购+专业运营+REITs退出”模式。交易资本化率呈现上升趋势。从城市来看，上海仍是最大市场，北京自用型买家崛起，深圳成熟社区底层商业活跃，广州关注高性价比资产。REITs市场方面，截至2025年底，已上市78单公募REITs，规模2100亿元，产权型REITs占主导。不同资产类型资本化率存在显著分化，产业园区、仓储物流类资产估值资本化率抬升。新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易活跃周期已过，近年以资产出售为主。境内公募REITs市场对发行人吸引力增强，多平台建设提供更多选择机会。调研显示，投资机会关注度聚焦一线城市及周边区域，产业稳健性驱动投资趋势。长租公寓/服务式公寓受青睐，酒店关注度反弹，甲级写字楼、商务园区机构关注度下滑，交易以自用买家为主，购物中心、奥特莱斯关注度提升，工业类资产中仓储物流关注度下降，数据中心关注热度大幅提升，养老设施一线城市投资关注度较高。投资决策因素方面，受访者对未来交易复苏信心不足，核心增值型策略最受投资者青睐，特殊机会与困境资产策略吸引力显著。各城市不同资产资本化率水平显示，一线城市核心区甲级写字楼资本化率5.0%-6.0%，商务园区5.9%-6.8%，购物中心5.2%-6.5%，长租公寓/服务式公寓4.9%-5.5%，酒店5.7%-6.9%，仓储物流5.4%-6.3%，工业厂房5.7%-6.8%，数据中心一线城市10.6x-12.7x。未来一年资本化率展望，市场整体持审慎态度，零售、长租公寓/服务式公寓及数据中心抗风险能力获投资人普遍认可。公募REITs投资关注要点显示，消费基础设施、租赁住房、数据中心最受投资者兴趣，投资者最关注的影响因素为运营管理机构运管能力、产品在二级市场的流动性和国家政策导向。公募REITs期望分派率水平显示，保障性租赁住房和长租公寓类公募REITs产品期望派息率较低，消费基础设施和数据中心预期派息率较高。