上半年回顾：基本面边际转好，房价二阶导转正
2026年上半年，房地产行业延续筑底修复进程，市场运行特征较过去几年出现积极变化。成交端，“小阳春”成色较足，二手房成交维持高位，传统淡季表现超预期；价格端，二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市已率先企稳，房价“二阶导转正”特征逐步显现；结构端，改善型需求回升带动置换链条修复，高能级城市优质资产表现更优；租赁端，在经历长周期调整后，部分核心城市租金指数出现企稳回升迹象，为市场预期改善提供边际支撑。
关键数据：
- 2026年1-4月，商品房销售额同比-14.6%，销售面积同比-10.2%。
- 30城新建商品房成交面积同比-7%，一线城市、二线城市、三线城市分别-2%、-9%、-13%。
- 18城二手住宅成交套数同比+3%，一线城市、二线城市、三线城市分别+5%、0%、+7%。
- 70城新建商品住宅销售价格同比-3.7%，环比-0.2%；70城二手住宅销售价格同比-6.2%，环比-0.2%。
- 全国44城二手房价月环比-0.4%，其中一线城市、强二线、弱二线、三线城市分别-0.1%、-0.7%、-0.5%、-0.4%。
核心观点：
- 市场已逐步由前期“加速下跌”阶段过渡至“跌幅收窄、预期修复”阶段，房价二阶导率先转正。
- 需求释放更多来自真实居住需求和改善需求，而非单纯价格刺激。
- 居民观望情绪有所缓解，供需两端预期正在逐步修复。
- 改善型需求回升带动置换链条修复，核心城市优质资产配置价值重新获得市场认可。
- 租赁市场回暖意味着住房真实使用需求正在修复，有助于增强市场对房价企稳的信心。
下半年展望：核心数据将筑底回升
库存：
- 截至2026上半年末，房地产总库存为27.1亿平方米，较2026年末下降5%，连续五年下降。
- 土地库存占比65%，期房库存占比1%，现房库存占比28%。
- 总库存去化周期为3.5年，其中土地库存去化周期2.5年，期房库存去化周期0.1年，现房库存去化周期1.0年。
销售：
- 预计2026年商品房销售额为7.7万亿元，销售面积为8.3亿平方米，同比分别下降8.3%和5.4%。
新开工：
- 预计2026年新开工面积7.5亿平方米，同比+27%。
竣工：
- 预计2026年竣工面积为4.7亿平方米，同比-20%左右。
投资：
- 预计2026年房地产开发投资为7.5万亿元，同比-9%。
投资建议：关注数据边际转好带来的估值修复空间
- 在未来高频数据不出现二次探底的假设下，预计地产股后续演绎的三个阶段：
- 第一阶段“没那么差”：基本面接近底部，股价仍在左侧。
- 第二阶段“底部确认”：房价止跌成为共识，部分城市出现上涨，减值压力明确降低。
- 第三阶段“房价向上”：定价仍以PB为主，但部分房企会逐渐参考PE。
- 建议继续增配地产板块，维持“优于大市”评级，优选折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的标的。
- 个股端推荐中国金茂、越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外宏洋集团、招商蛇口、贝壳W等。
风险提示
- 政策落地效果及后续推出强度不及预期。
- 外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行。
- 房企信用风险事件超预期冲击。
