2026年日本物流地产租户调研报告

CBRE 2026 日本物流租户调查显示，企业正日益关注提升物流效率以应对劳动力短缺问题。强制性任命首席物流官（CLO）的政策（自2026年4月起实施）预计将加速这些效率措施。

核心观点与关键数据

1. 网络扩张：2026年，46%的租户计划扩大楼面面积，31%计划增加网点数量，但增长意愿趋于温和。47%的受访者表示楼面面积将保持不变，但仍有对更大基地的需求。
2. 优先事项：物流运营商优先关注改善员工工作环境与吸引人才，而托运企业则侧重于重新评估和调整网点位置，以及升级现有设施设备。双方均对自动化和数字化转型持积极态度。
3. 应对劳动力短缺：物流运营商计划通过招聘卡车司机和与其他运输公司建立联盟来缓解劳动力短缺，而托运企业则通过合作配送和提升装载率来优化效率。
4. 成本变化：物流成本较2024年上涨，51%的物流运营商报告成本增长10-30%，62%的托运企业表示增幅低于10%。随着服务业生产者价格指数持续上升，成本转嫁预计将持续。
5. 网络计划执行：租赁多租户设施的比例上升至50%（2025年为50%），而重建自有设施和购置土地开发意愿下降，反映出建筑成本上升和资本效率优先的趋势。
6. 选址偏好：靠近住宅区和都市郊区的选址需求增加，而成熟物流区的吸引力下降，企业间呈现两极分化——部分企业为便利配送选择高租金中心区域，部分则倾向低成本郊区。
7. 设施规格：空调（吸引人才）、应急电源、基础隔震结构等保障供应链稳定的设施需求持续高企，卡车等待区和员工停车场的高需求反映了当前设施供给不足。
8. 环保表现：36%的受访者预计未来对环保设施的需求将增加，但仅有限比例愿意接受更高租金。
9. CLO角色：CLO任命逐步推进，但仍有大量“未知”反馈，显示该角色尚未完全普及。随着成本和选址优化，托运企业在物流网络战略中的作用将更加突出。

研究结论
日本物流设施租赁市场已发展20余年，外包物流和电商市场增长推动需求扩张。当前租户面临的核心挑战是吸引人才和提升效率，对搬迁和扩张的意愿依然强劲。建议房东通过完善设施配置（如空调、应急电源、自动化设备）来增强竞争力。随着CLO制度的实施，物流运营商与托运企业间的协作将加速网点优化。