2024年日本仓储物流租户调研报告

⽇本物流 ⽇本2024年物流占有者调查 报告⽇本 房地产 CBRE研究2024年6⽉ JapanLogistics2024JapanLogisticsOccupierSurvey 摘要 ⽽对⽇本卡⻋司机实⾏的新加班规则，通常称为“2024问题”，将推动扩张和优化 物流⽹络的扩张，更⾼的成 本负担尚未 被解决 -CBRE在2024年3⽉进⾏了⽇本物流占有者调查。调查发现，占有者扩⼤物流⽹络的意愿，⽆论是总楼层⾯积还是场地数量，仍然强劲。物流公司正在寻求改善其⼯作环境并实现业务增⻓，⽽托运公司则专注于优化其物流和配送⽹络。2024年问题似乎是这两种趋势的催化剂。 -就位置⽽⾔，物流运营商正寻求扩⼤其⼴域和城市配送⽹络。相⽐之下，⾼⽐例的发货公司似乎正在寻找靠近⼯⼚的位置，可能是由于制造业对存储空间需求增加。 -物流运营相关的各种成本项⽬ 由于通货膨胀环境，成本不断上涨，涵盖劳动⼒和运输成本，还有能源和建筑成本。与去年调查相⽐，预计成本上涨的受访者⼈数在所有主要成本项⽬中均有所增加 。 -解决2024年问题的⽅法包括与其他公司合作增加装载和共同配送。⾏业参与者正在跨界合作解决问题，设⽴中转站和增加每个位置的存储容量等主要举措，表明对地区物流设施的需求进⼀步增加。 2CBRERESEARCH –未来物流设施的规格强调就业、安全和环境表现。调查还发现，卡⻋停靠位正受到重新关注。使⽤有⾜够卡⻋停靠位的设施被认为能有效减少司机的⼯作时间。 *2024年问题指的是对卡⻋司机数量限制的担忧 从2024年4⽉起将将加班时间限制为每年960⼩时可能导致物流⽹络停滞并对经济造成压 ⼒ ©2024CBRE,INC. 01 物流⽹络计划 物流⽹络扩展: 需求仍然强劲，51%的租⼾计划扩⼤楼层⾯积，35%打算扩⼤场地数量。希望减少空间和场地的租⼾仍然是少数，但犹豫不决的⼈数有所增加。 图1：未来三年物流网络规划 100% 80% 60% 40% 20% 12% 26% 31% 32% 0% 20% 26% 25% 10% 2023(n=221)2024(n=179) 占地⾯积 2023(n=212)2024年(n=165) 场地数量 增⻓10%以上增⻓0-10%⽆变化减少1-10%减少10%以上未决定 来源：2024年⽇本物流占⽤者调查，CBRE研究，2024年3⽉ 优先事项: 物流运营商正在推进倡议，以实现业务增⻓并改善⼯作条件。发货公司积极寻求改善其物流和配送⽹络效率的⽅法。 图2:未来三年的优先事项 建⽴新的物流中⼼/扩展位置和⾯积 改善⼯作环境和员⼯安全通过整合/搬迁设施提⾼物流⽹络效率 强化运输/配送⽹络通过⾃动化/数字化转型提⾼设施效率 升级现有设施和设备，适应货物类型/数量的变 化 物流运营商（n=128） 由于⼯⼚/库存增加，处理与制造相关的货物 全渠道/电⼦商务举措 ESG举措 其他建⽴新的物流中⼼/扩⼤地点和楼层⾯积 改善员⼯的⼯作环境和安全通过设施的整合/迁移提⾼物流⽹络的效率 加强运输/配送⽹络通过⾃动化/数字化转型提⾼设施的效率 升级现有设施和设备，适应货物种类/数量的变 化 处理由于⼯⼚/库存增加⽽产⽣的与制造有关的货物 全渠道/电⼦商务倡议 ESG倡议 托运⽅公司（n=68）其他 第⼀优先级第 ⼆优先级第三优先级 0%10%20%30%40%50%60% 来源：2024年⽇本物流占有者调查，世邦魏理仕研究部，2024年3⽉ 执⾏⽹络计划的措施: 多租⼾设施的使⽤仍然最受欢迎，⽽⼟地购买也⽇益受欢迎，这表明占⽤者更倾向于特定位置，如靠近其⽣产地点。 图3:未来三年执行物流网络计划的措施（可选择多个答案） 提供现有和新的多租⼾设施供出租 购买⼟地⽤于⾃建设施重建或扩建⾃有设施 出租BTS设施（独家设施） 合并场地/设施购买现有设施供⾃⽤ 委托给第三⽅物流服务提供商与开发商/投资者合作新开发 出售后租回停⽌/出售⾃有设施 未决定/⽆ 其他 来源：2024年⽇本物流占有者调查，CBRE研究，2024年3⽉ 0%10%20%30%40%50%60% 2023年(n=273)2 024年(n=191) 位置: 物流运营商正在寻找扩展其城市和⼴域配送⽹络的位置。发货公司对⼯⼚附近的位置表现出兴趣。 图4：正在考虑的物流设施的位置（可选择多个答案） 0%10%20%30%40%50%60%70% ⼯⼚附近的位置区域/交通枢纽位置 ⼤都市郊区（租⾦：低）成熟的物流区域（租⾦：中等⽔平）靠近居⺠区的位置（租⾦：⾼） 城市地区（租⾦：极⾼） 其他物流运营商（n=125）托运公司 （n=65） 来源：2024年⽇本物流占有者调查，世邦魏理仕研究部，2024年3⽉ 02 规格和成本展望 规格： 占有者寻求的前四个优先规格与去年调查相同，侧重于就业、安全和环境性能。 由于需要减少司机的⼯作时间，卡⻋停泊位的优先级有所提升。 图5：物流设施规格需求预期变化 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 空调应急电源 环境性能/绿⾊能源 基础隔离结构 卡⻋停靠位冷藏空间 福利设施（餐厅、便利店等） 危险品仓库电动⻋充电器 楼层承重净空⾼度 坡道 增加⽆变化 减少未知/不适⽤ n=175 来源：2024年⽇本物流占有者调查，世邦魏理仕研究部，2024年3⽉ 环境绩效: 占⽤者愿意为环境绩效⽀付额外成本的意愿正在减弱，愿意⽀付0%的受访者⽐例在过去两年中有所增加。其他成本项的上涨可能是原因。 图6：为高环境绩效设施支付更高租金的接受度 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 2024(n=167) 2023(n=157) 2022(n=188) 10%+8-10%6-8%4-6%2-4%0-2%0%其他 来源：2024年⽇本物流占有率调查，CBRE研究，2024年3⽉ 10CBRERESEARCH©2024CBRE,INC. 运营成本: 更多的⼊住者预计所有成本项⽬的成本将增加;通货膨胀影响了与物流运营相关的各种成本。 图7：未来三年运营成本展望 98% 95% 96% 96% 90% 87% 87% 77% 2023(2024( n=152)n=171) 设施相关成本（租⾦和其他固定成本） 2023(2024( n=150)n=167) 设施相关成本（公⽤事业、保险和其他变动成本） 2023(2024( n=150)n=171) 运输和交付成本 2023(2024( n=146)n=170) 劳动⼒成本 100% 80% 60% 40% 20% 0% 增加⽆变化减少 来源：2024年⽇本物流使⽤者调查，CBRE研究，2024年3⽉ 预期仓库空间和⼈员的变化: ⼤多数占⽤者认为采⽤技术将需要更多的楼层空间但减少员⼯数量。 图8:由于采用技术而预期的员工和楼层空间变化 2024(n=167) 2023(n=156) 2022(n=189) 2024(n=169) 2023(n=158) 2022(n=193) Warehousespace 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% Noofworkersinwarehouse 增加⽆变化减少 来源：2024年⽇本物流占⽤者调查，世邦魏理仕研究部，2024年3⽉ 03 2024问题 2024年问题应对措施的实施: 78%的物流运营商和托运公司表⽰应对措施正在进⾏中，但尚未完成;正在考虑但尚未实施;正在考虑。图9：2024年问题应对措施的实施状态 0% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 9% 21% 48% 4% 3% 17% 58% 14% 物流运营商(n=113) 托运公司（n=56） 已完成正在进⾏中，但尚未完成正在考虑的措施，但尚未实施待考虑的措施⽆计划考虑措施/不必要其他 来源:2024年⽇本物流占有者调查,CBRE研究,2024年3⽉ 解决2024年问题的举措: 增加共同交付是⾸要举措；建⽴中转站并增加存储量可能导致对现代物流设施的需求增加。近⼀半的物流运营商计划雇佣更多卡⻋司机，这意味着并购活动可能会增加。 图表10：解决2024年问题的举措（允许多个答案） 增加合作交付/提⾼装载速率 雇佣更多卡⻋司机与其他运输公司结盟增加/建⽴中转站 ⾃动化/采⽤卡⻋停泊预约系统以减少卡⻋司机的⼯作时间 重新划定交付区域使⽤⾃动驾驶⻋辆、铰接卡⻋和其他下⼀代⻋辆 正在考虑中影响最⼩/没有举措 增加每个位置的存储容量（减少运输频率） 其他 物流运营商（n=113）托运⽅公司（n=56） 0%10%20%30%40%50%60% 来源：2024年⽇本物流占有者调查，世邦魏理仕研究部，2024年3⽉ 成⼤本多转数嫁:承租⼈预计今年物流成本将⽐2023年⽔平上涨10-30％，表明承运⽅公司愿意接受 成本增加。然⽽，物流运营商和承运⽅公司愿意接受的差距似乎存在⼀定差异。 图11：2024年4月后物流成本预期增长与2023年相比 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 物流运营商（n=108） 发货公司（n=54） ~10% 10-30％30-50％ 50%+ 来源：2024年⽇本物流租⼾调查，CBRE研究，2024年3⽉ 调研概况 -调研概况：在⽇本使⽤物流设施的公司， ⽆论是⾃有还是租赁的 -调研期间：2024年2⽉27⽇⾄3⽉12⽇ 有效回应：202 服务其他 2%5% 制造业，快速消费品⽣产商 12% 物流运营商：131托运公司：71 批发 12% 零售 4% 来源:2024年⽇本物流占有者调查,CBRE研究,2024年3⽉ 物流运营商 65% 联系⼈ ⽇本研究 ⾼桥和⼦梅⽊圣也⼯藤雅之 ⾼级主管副主管⾼级研究员 ⼯业团队领导者kazuko.takahashi@cbre.co ⼯业团队seiya.ueki@cbre.co ⼯业团队asayuki.kudo@cbre.co ⼤久保浩ChinatsuHani 研究部⻔负责⼈hiroshi.okubo@cbre.co 思想领导⼒领袖 ⾼级主管chinatsu.hani@cbre.co ©版权所有2024年。保留所有权利。本报告基于CBRE对商业地产市场的当前轶事和证据为基础，诚实准备。尽管CBRE认为其观点反映了本演⽰⽂稿⽇期的市场状况，但这些观点受到重⼤的不确定性和意外事件的影响，其中许多超出了CBRE的控制范围。此外，CBRE的许多观点是基于CBRE对当前市场状况的主观分析的意⻅和/或预测。其他公司可能持有不同的观点、预测和分析，未来实际的市场状况可能导致CBRE的当前观点后来变得不正确。如果CBRE的意⻅、预测、分析或市场状况后来发⽣变化，CBRE没有义务更新本报告中的观点。 本报告中的任何内容都不应被解释为CBRE证券的未来表现指标或任何其他公司证券的表现。您不应根据此处的观点购买或出售CBRE或任何其他公司的证券。CBRE不对根据此处信息购买或出售的证券承担任何责任，通过查看本报告，您放弃针对CBRE以及CBRE的关联公司、⾼管、董事、雇员、代理、顾问和代表因本信息的准确性、完整性、充分性或您对本信息的使⽤⽽产⽣的所有索赔。