2023年日本物流租户调研报告英文版

日本物流 日本2023年物流管理人员调查 在供应链管理中追求物流优化 报告CBRE研究 2023年6月 Contents 0Summary 1租户的胃口和物流网络扩张的原因 1.1扩张的胃口 1.2食欲扩大背后的因素 2扩展策略和首选位置/规格 2.1拓展物流网络的策略 2.2Location 2.3Specifications 3问题与对策 3.1物流运营成本 3.2使用技术 3.3库存和物流策略的变化 3.4解决“2024问题”的对策 调查概述 0.Summary 物流运营商解决发货人公司面临的问题 —CBRE于2023年3月进行了2023年日本物流占领者调查。调查发现，日本对增加仓库空间以及扩大和重新校准物流网络的需求仍然强劲。 —虽然大多数物流运营商选择“建立新的物流中心/扩大地点和占地面积”作为其首要任务，但发货人公司倾向于选择“通过整合/搬迁设施来提高物流网络的效率”（图1 ）。这表明物流运营商正在寻求扩大业务，而发货人公司正在寻求提高效率。“通过自动化/数字化转型提高物流网络的效率”是物流运营商和发货人公司选择的第二大措施 ，这表明数字化转型是扩展和重新校准计划的重点。这可能是由于物流运营成本飙升引发的紧迫感上升的结果。 —调查还发现，正在制定政策来解决“2024年问题”*并改善供应链。这些措施反映在对区域城市和过境地点的中心的更强需求，增加的库存负荷以及由于新（半导体）工厂的建设而增加的配电负荷。 —除了物流行业面临的长期问题，如劳动力短缺和自动化 ，制造业需求的增长预计将导致未来几年对先进物流设施的需求增加。 *2024问题： 从2024年4月起，日本卡车司机的加班时间将限制在每年960小时，业内相当担心这将导致物流网络停滞，并对国民经济造成巨大压力。 0.摘要(续) 图1：未来三年的优先措施 建立新的物流中心/扩大位置和占地面积通过自动化/数字化改造提高设 施效率通过整合/搬迁设施提高物流网络效率改善工作环境和员工安全重新调整物流网络，以改善进入 工厂的机会并处理更大量的库存加强运输/分销网络升级现有设施和设备 ESG倡议全渠 道/电子商务倡议 物流运营商(n=145) Other 建立新的物流中心/扩大位置和占地面积通过自动化/数字化改造提高设 施效率通过整合/搬迁设施提高物流网络效率改善工作环境和员工安全重新调整物流网络，以改善进入 工厂的机会并处理更大量的库存加强运输/分销网络升级现有设施和设备 ESG倡议全渠道/电子商务倡议 Other 发货人公司（n=71） 0 % 40% 60% First优先级第二优先级第三优先级 20 % 资料来源：世邦魏理仕，2023年3月。 1 租户的食欲和原因用于物流网络扩展 1.1扩张的胃口 虽然扩张的胃口仍然强劲，但受访者关于建立新网站的计划发生了变化 当被要求表明他们未来三年的物流网络计划时，57%的租户公司表示他们打算扩大仓库面积，仅减少2%的计划(图2)。这些数字与前一年的59%和3%的结果基本没有变化，表明扩张意愿仍然强劲。 然而，当被问及他们运营的物流网站数量的意图时，只有37%的受访者表示他们计划增加他们的数量，低于去年的47%。当被物流运营商和其他人（发货人公司）分开时，大约46％的物流运营商回答说他们打算增加他们的物流站点，这表明在站点数量和总占地面积方面都是看涨的方法（图3）。另一方面，只有16％的发货人公司表示有意增加他们使用的物流站点数量（图3 ）。然而，与此同时，只有11%的发货人公司计划减少他们的物流地点，47%的公司计划离开他们。 图2：未来三年物流网络规划 25% 16% 20% 33% 25% 27% 31% 23% 32% 32% 16% 21% 14% 20% 18% 32% 32% 2022年（n=256）2023年（n= 225） 楼面面积 2022年（n=256）2023年（n= 225） 每个场地的占地面积 12% 2022年（n=256）2023年（n= 225） 无网站 10%+增长0-10%增长No变更1-10%reduction10%+减少未决定/不适用 资料来源：世邦魏理仕，2023年3月。 图3：站点数量计划（2023年） 调查描绘的总体情况是，发货人公司希望通过搬迁到更大的地点来提高效率，而不是增加地点的数量。 100% 80% 6% 10% 47% 8% 未决定/不适用10%+减少 60%1% 3% 3%减少1-10%无变 23% 32% 40% 20% 化 0-10%增长 10%+增长 0%14% 物流运营商(n=153)发货人公司(n=72) 资料来源：世邦魏理仕，2023年3月。 1.2食欲扩大背后的因素 物流运营商和发货人公司确定的关键问题的差异 当受访者被要求确定其关于建筑面积和站点数量的计划的原因时，“业务扩展”是物流运营商和发货人公司最常选择的答案。大约70％的物流运营商给出了这个答案，强调大多数正在计划发展他们的业务运营。作为对“2024年问题”的回应，物流运营商将物流设施的扩展视为其武器库中的主要工具，“2024年问题”被视为行业当前面临的最重要问题。 接下来最常见的答案是“重新安置站点以实现有效的网络”和“增加存储的货物数量”。虽然这些答案在物流运营商和发货人公司中处于相同的位置，但它们在后者的总数中占相对较高的百分比 。这可能是由大流行的到来引发的制造业供应链重新校准的结果。随着发货人公司希望增加储存的材料数量，也正在制定计划，重新安置仓库，使它们更接近制造工厂或分销。 许多物流运营商也在寻求扩大他们的仓库空间，以满足这些发货人的需求。 21％的物流运营商和19％的发货人公司选择了“建筑物和设施的过时和可用性”，这表明越来越多的公司正在寻求从老化的设施中搬迁，以提高其物流效率。 图4：物流网络计划的原因（最多允许三个答案） 4% 物流运营商(n=182) 6% 3% 2% 1% 10% 5% 13% 13% 19% 21% 37% 28% 38% 31% 45% 70% 0%20%40%60%80% 8% 业务扩展搬迁网站以实现高效网络增加存储的货物数量扩大区域网络减少回购费用 11% 设施/系统的安装/升级提高设施的抗震/BCP 6% 9% 质量 5% 增加冷藏物品的体积 4% 6% 送货上门包裹数量的增加停止/出售现有地点的 减少处理的货物数量 Other 资料来源：世邦魏理仕，2023年3月。 发货人公司（n=89） 2 扩张战略和 首选地点/规格 2.1拓展物流网络的策略 LMT是实施扩展计划的首选 当被问及未来三年如何实施物流扩张计划时，63%的物流运营商和43%的发货人表示，他们将在多租户物流设施中租赁空间。计划在2023年在日本完成约150万个新的大型多租户（LMT）供应，包括主要大都市和区域城市。CBRE预计租户在位置和时间方面的选择将增加，以加快LMT设施的使用。 “重建或扩展自己的设施”是受访者选择的下一个最受欢迎的选择。如前所述，大量答复者表示，其当前物流计划的主要动机在于其现有设施的过时或可用性差。根据施工开始数据进行的估计表明，目前全国使用的仓库大约有三分之一是在1981年之前建造的，现在已经过时的抗震标准。随着越来越多的公司优先考虑提高物流效率和改善员工的工作场所安全和福利，这种老化的设施将继续被淘汰。 尽管一小部分受访者表示他们打算购买土地，但物流区土地价格的上涨和建筑成本的飙升使自己的设施的开发变得越来越困难。虽然一些寻求整栋建筑的公司正在考虑租赁BTS设施，但这种选择比租赁LMT设施花费的时间要长得多。尽管有19％的物流运营商和15％的发货人公司在今年的调查中选择了“BTS设施租赁”作为选项，但这些数字分别低于去年的34％和21％。 22％的发货人公司选择了“向第三方物流（3PL）运营商寄售”。发货人公司的这些动向也促进了物流运营商对业务扩张的强烈需求。 图5：未来三年执行物流网络计划的方法（允许多个答案） 0%20%40%60% 63% 43% 26% 15% 26% 11% 19% 15% 16% 14% 18% 11% 14%物流运营商(n=182)发货人公司(n=91) 4% 4% 5% 5% 1% 2% 2% 现有和新的多租户设施 可供租赁重建或扩建自己的设施 与开发商/投资者一起进行新开发 停止/出售自有设施 售后回租 Other 资料来源：世邦魏理仕，2023年3月。 9CBRE研究©2023CBRE,INC. 2.2Location 关注物流网络扩展到更多领域 图6：正在考虑的物流设施的位置（允许多个答案） 当公司被问及他们正在考虑建立新的物流地点时，最常给出的答案是“已建立的物流区域”（61%），数字为 受访者的比例与去年62%的数字基本持平。 对于物流运营商，67%的人选择了“既定的物流区域”，这种选择的受欢迎程度主要是由于这些区域在离交付点的距离和城市配送的租金水平之间取得了平衡。同时，“区域和过境地点”也排名很高，被物流运营商和发货人公司选为第三受欢迎的选择。这表明公司正在寻求使用中间地点来减少长途货运时间，以期减轻“2024年问题”（有关详细信息，请参阅第17页）。 “大都市区郊区”是两组选择第二多的选择。此选项在发货人公司中特别受欢迎，被该组中的48 ％选中，仅落后于选择“已建立物流区”的49％。选择郊区的人中有50％以上是制造商和批发商。除了评估这些地点提供的相对便宜的租金外，这些行业似乎还将郊区地点定位为大修的大面积供应链中的关键环节。 工厂附近的地点 区域/过境地点 大都市区郊区（租金：低） 物流专用区(租金:中层) 0%20%40%60%80% 13% 16% 32% 21% 39% 48% 67% 49% 6% 住宅区附近的位置（租金：高） 6% 9% 城市地区（租金：极高） 9% 6% Other 6% 物流运营商(n=171)发货人公司(n=85) 来源：CBRE，2023年3月. 10CBRE研究中心©2023CBRE,INC. userid:414195,docid:130431,日期:2023-06-25, 2.2位置（续） 从上一个问题继续进行，调查询问受访者希望在哪些州建立新的物流基地。而首选州是 图7：物流设施的首选县（允许多个答案） 集中在主要大都市地区，特别是大东京和大大阪，其他地区也出现了需求。从调查结果可以推断出以下内容。 •大东京和大大阪的设施可能会继续出现强劲的需求。特别是物流运营商，强烈喜欢这些大都市地区，地铁区内的县之间没有显著差异。 •与物流运营商相比，爱知县和大阪县在更大程度上受到发货人公司的青睐。这两个地区的制造工厂密集集中，导致这些部门的需求强劲。去年也注意到了同样的趋势，这表明制造业的仓库空间仍然不足。 •九州所有县的需求都比去年的数字有所增长。在今年的调查中，物流运营商对福冈县表现出特别的偏好，从14%上升到20%。熊本县的物流运营商增长了2％至7％，发货人公司增长了2％至4％。主要半导体制造商台积电在熊本县建造的新制造工厂的影响显然在更广泛地区的所有相关公司中产生了连锁反应，这表明未来九州对货运装卸空间的强劲需求。 北海道宫城茨城藤木群马崎玉千叶东京神 奈川Gifu静冈大阪 兵库县奈良冈山三世志贺京 都广岛福冈 佐贺熊本宫 崎大分鹿儿 岛 0%10%20%30%40% 5% 5% 5% 7% 7% 9% 28% % 29% 27% 28% 2% 2% 8% 4% 10% 15% 3% 1% 5% 5% 28% 5% 2% 5% 料6来%源： 7% 20% 7% 7% 4% 2% 2% 4% 1% 4% 物流运营商(n=164) 发货人公司（n=82） 2% 15% 5% 5% 访者选择的州。资 CBRE，2023年3月。 22% 34% 9% 10% 22% 17% 26