中国内地房地产：聚焦巩固成果
行业在政策持续加码下延续筑底态势，政策目标从“止跌回稳”转向“着力稳定”。下半年，新房市场销售降幅逐步收窄，库存拐点带来希望；部分一线和重点城市出现价格拐点，二手房价格或正在筑底。行业呈现结构分化，核心城市房价有望率先止跌趋稳。
政策与市场动态
- 核心城市限购放松：北京、上海、深圳、广州等地相继放松限购政策，政策力度和高频进一步巩固市场回稳势头。
- 政策增量空间：收购存量商品房力度加大、“金融16条”到期后政策衔接、存量商品房收储落地节奏。
下半年基本面展望
- 新房市场：销售降幅逐步收窄，库存拐点带来希望。
- 二手房市场：成交创新高，部分一线及重点城市出现价格拐点，二手房价格或正在筑底。
行业趋势与核心变量
- 存量博弈：二手房成交面积超新房，市场进入存量时代。
- “好房子”重塑竞争维度：产品力差距拉大，新旧房屋价格分化加剧，“好房子”建设成为供给端关键变量。
- 租金回报率与贷款利率接近“自然均衡点”：租金回报率持续攀升，与房贷利率接近关键阈值，将有效提振长期资产配置需求。
- 房企融资环境分化：央国企融资优势显著，民营企业融资环境仍有好转，但整体偏紧。
投资建议
- 基本面拐点信号初现：市场回稳，部分核心城市领先指标改善，或迎下半年或明年基本面拐点。
- 投资主线：政策底部的估值修复、“好房子”品质溢价、核心城市租金回报率修复。
- 推荐标的：华润置地（1109 HK/买入）、越秀地产（123 HK/买入），估值不高，拥有一/二线城市土地储备，销售表现优异，执行能力强。
中国香港房地产：复苏到来，在分化中寻找Alpha
2026年上半年，香港房地产市场呈现“分化型复苏”格局，住宅市场量价齐升，商业物业局部性反弹。
住宅市场
- 需求改善：持续人口流入推动住房需求，尤其是租赁市场。
- 供应收缩：私人住宅落成量将进入明显下行周期，强化市场对未来“供不应求”的预期。
- 价格趋势：预计2026年租金上涨3-5%，中小户型价格上涨10+%，2-3年内有望重回高位。
零售市场
- 销售势头改善：2026年首三个月零售销售货值同比增长12.1%，主要受内地游客消费拉动。
- 租金走势：街铺租金总体保持稳定，核心区街铺商场租金下半年将平稳上行，全年升幅约3-5%。
写字楼物业
- 核心区触底回升：核心区甲级写字楼空置率已降至9.6%/6.8%，预计下半年租金触底回升。
- 追求品质成为主旋律：租户更倾向于提升办公环境品质，金融机构、保险公司及专业服务公司是当前租赁需求的主要来源。
投资建议
- 估值与盈利修复：地产发展股估值仍处于NAV折让约40-50%的历史平均水平，但利润率扩张预期有望带动盈利预测上调。
- 推荐标的：新鸿基地产（00016 HK），住宅开发商受益于去化率与均价改善，投资物业组合的更高租金与估值，维持买入评级。
