房地产行业2024下半年展望：在不确定性中寻找机遇

交银国际研究行业剖析 房地产行业 行业评级同步 2024年6月5日 2024下半年展望：在不确定性中寻找机遇 中国内地。我们估计此次政策“组合拳”加上以旧换新政策支持，可带来 行业与大盘一年趋势图 超过1万亿元商品住宅的增量销售。我们相信市场还会按土地储备质量、行业表现恒生指数 规模和品牌，对主要开发商重新评估其前景。我们预计机会主要来自：1）国企或有国企大股东的开发商将更直接受益于近期的宽松政策；2）拥有更高质量土地储备的民企领头羊将会获得重估，并受益于市场复苏期间的购买力。我们对中国内地房地产的偏好排序为：估值吸引的国企/国企背景开发商>拥有1/2线城市土地储备的民企龙头>其他民企开发商。 中国香港。零售：我们认为，随着更多城市开放个人旅游签注申请，入境游客的增加可以部分缓解北上消费的影响。同时，我们认为房托基金将受益于潜在纳入沪深港通以及降息的中期催化剂。住宅：在需求管理政策放松以及中国内地买家的支持下，一手市场3月和4月的销售表现强劲。受益于潜在降息，我们预计价格将在2024年下半年温和反弹。办公楼：鉴于大量竣工项目和高空置率，我们认为办公楼市场面临更大的阻力。我们对中国香港房地产行业的偏好如下：零售房托基金>低负债住宅开发商>零售收租股>拥有大量办公楼业务的房托基金/收租股/开发商；我们选择领展 （823HK/买入）作为我们中国香港房地产的首选。 数据中心：我们继续看好数据中心的需求前景，主要由于：1）得益于人工智能、GPT等，预计2018-25年全球数据输出复合年增长率为26.9%；2）云服务支出增加，预计2023-30年全球云市场复合年增长率为20%。 2022-26年人工智能服务器出货量的复合年增长率达到29%；3）数据中心投资和市场规模稳定增长，预计2023-28年中国内地/香港数据中心市场复合年增长率36.6%/13.3%。我们预计估值将继续受到以下因素的推动：1）强劲的需求推动收入增长；2）潜在降息；3）通过降低资本开支和提高收 益来改善现金流。我们偏好新意网（1686HK/买入），MEGAIDC落成以及 利用率持续提升可为2024年收入增长带来动力。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY24EFY25EFY24EFY25EFY24EFY25EFY24E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 110.10 74.50 8.679 9.384 8.6 7.9 0.35 0.34 5.8 华润置地 1109HK 买入 42.82 29.05 4.144 4.631 6.5 5.8 0.68 0.63 5.7 领展房托 823HK 买入 47.70 33.85 2.631 2.649 12.9 12.8 0.48 0.48 7.8 越秀地产 123HK 买入 10.70 5.73 1.225 1.377 4.3 3.9 0.35 0.33 9.2 新世界发展 17HK 买入 15.80 8.45 1.281 1.485 6.6 5.7 0.11 0.11 7.6 碧桂园服务 6098HK 买入 16.00 5.70 1.559 1.661 3.4 3.2 0.40 0.37 7.4 中海物业 2669HK 买入 10.80 5.43 0.655 0.845 8.3 6.4 2.83 2.17 3.6 万国数据 9698HK 买入 11.28 7.84 -0.789 -0.755 NA NA 0.60 0.64 NA 新意网集团 1686HK 买入 4.50 2.73 0.479 0.541 5.7 5.0 2.28 2.19 5.0 越秀服务 6626HK 买入 5.35 3.55 0.407 0.519 8.1 6.3 1.33 1.21 6.2 雅生活服务 3319HK 买入 4.20 3.20 0.977 1.080 3.0 2.7 0.30 0.28 8.2 雅居乐集团 3383HK 买入 1.16 0.59 -0.965 -0.983 NA NA 0.05 0.05 0.0 恒基地产 12HK 中性 23.84 24.75 2.245 2.449 11.0 10.1 0.37 0.36 7.6 时代邻里 9928HK 中性 0.60 0.61 0.183 0.211 3.1 2.7 0.37 0.33 4.9 世纪互联 VNETUS 未评级 NA 2.12 -0.049 0.320 NA 49.6 0.67 0.65 0.0 平均 6.8 9.4 0.75 0.68 5.6 资料来源：FactSet、交银国际预测*收盘价截至2024年6月3日 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 6/2310/232/246/24 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 目录 中国内地房地产：新供需关系下的机遇3 政策拐点，稳定市场预期3 万亿级别政策支持，驰援市场4 投资建议8 中国香港房地产：在不确定性下寻找确定10 零售租金触底10 办公楼市场压力仍待缓解13 住宅市场–静待基本面以及库存结构的变化16 投资观点及建议16 选股建议：领展（823HK/买入）18 数据中心行业：AI推动强劲需求，估值具有吸引力20 增长动力足20 地产角度而言，风险回报更具吸引力20 投资数据中心行业正逢良机21 选股建议：偏好新意网（1686HK/买入）21 中国内地房地产：新供需关系下的机遇 政策拐点，稳定市场预期 我们认为2024年对于中国内地房地产市场来说是重要的一年。2022年，中央政府开始加大政策支持力度，但每轮的政策放松通常都只针对供给端或者需求端。然而，无论是4月30日召开的中共中央政治局会议定调或5月17日颁布的新一轮支持房地产的金融举措，本轮政策不再是局部放松，而是涵盖需求端和供给端、货币政策和财政政策、资本市场和银行体系各个方面。 2024年4月30日中共中央政治局会议首次提及房地产市场存量房产和增量住房的一对关系。会议指出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。5月17日，国新办举行了国务院政策例行吹风会，介绍“切实做好保交房工作配套政策有关情况”。会议提及的主要政策内容包括四个方面：1）进一步推进落实保交付工作；2）存量商品房收购；3）盘活存量土储；以及4）房贷政策。 我们估计，此次政策“组合拳”加上以旧换新政策支持，可以带来合共超过1万亿元（人民币，下同）商品住宅的增量销售。我们预计地方政府将会推出更多措施，使房地产市场在未来12-18个月稳定下来，创造更为有利的市场环境。未来三年，房地产行业的基本状态料为“去库存、去杠杆”，市场调整在短期内或仍有一定惯性，但斜率有望趋缓。 图表1:中国内地房地产2007年以来的销售面积以及重要政策 2008年11月 “四万亿”投资计划 (万平方米)20,000 18,000 16,000 2024年5月 517房地产新政 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 2022年11月 4,000“金融16条” 2010年10月开始 •重点一二线城市相继推出“限购令 •2010年有近50个城市出台楼市限购令 2023年4月 首提“三大工程” 2021年12月 恒大首次出现境外债务违约 2020年8月 提出房企融资的“三道红线” 2015年8月 棚改货币化 2,000 2007-12 2008-04 2008-08 2008-12 2009-04 2009-08 2009-12 2010-04 2010-08 2010-12 2011-04 2011-08 2011-12 2012-04 2012-08 2012-12 2013-04 2013-08 2013-12 2014-04 2014-08 2014-12 2015-04 2015-08 2015-12 2016-04 2016-08 2016-12 2017-04 2017-08 2017-12 2018-04 2018-08 2018-12 2019-04 2019-08 2019-12 2020-04 2020-08 2020-12 2021-04 2021-08 2021-12 2022-04 2022-08 2022-12 2023-04 2023-08 2023-12 2024-04 0 资料来源：国家统计局，交银国际*紅色/蓝色分别为支持性/收紧性政策 万亿级别政策支持，驰援市场 我们认为本轮政策“组合拳”对房地产销售的直接与间接支持主要来自三个方面：1）政府直接支持回购商品住宅，用于保障性住房；2）以旧换新政策间接拉动购买需求；3）通过降低首付比例和抵押贷款利率来提高购买力。 1）直接：政府支持回购商品住宅用于保障性住房——5,000亿元人民币 3,000亿元保障房再贷款为本金，拉动总银行贷款5,000亿元，回购已竣工商品房用作保障性住房。 2）间接：以旧换新政策间接拉动购买需求——3,577亿-5,960亿元 超过70城已公布支持以旧换新。据我们观察，目前重点试点城市包括郑州 （2024年预计10,000套，占2023年二手成交约10%）、南京（2024年预计2000套，占2023年二手成交约4%）、太仓（2024年第二批次603套）等，其余城市整体仍属于数百套级别的试点。 根据贝壳研究院数据，2023年全国二手房成交量约为596万套，总成交面积约 5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%，每套平均价格约为119万元。 假设每年目标回购规模达二手成交量3-5%，以2023年全国二手成交规模计算，回购规模可达18-30万套。按每套平均价格120万元，总回购金额可达2,146亿 -3,576亿元，加上换购新房杠杆（以回购作为新房首付60%测算），料拉动新房销售3,577亿-5,960亿元。 图表2:以旧换新拉动新房销售规模的测算 ———回购量:3%——— ———回购量:5%——— 2023年全国二手房销售:596万套 17.88万套 29.8万套 平均每套成交价格:约120万元 2,146亿元 3,576亿元 居民换新房加杠杆(回购款用作首付比率%) 40%60% 80% 40%60% 80% 拉动新房销售总金额(亿元) 5,3653,577 2,638 8,9405,960 4,470 资料来源：贝壳研究院，交银国际预测 3）降低首付比例和房贷利率，提高购买力最少4,000亿元 中国人民银行取消全国首套房及二套房个人住房贷款利率政策下限，我们预计整体房贷利率有30-40个基点的下行空间。同时，人民银行把首套房最低首付比例由不低于20%下调至不低于15%，二套房最低首付比例由不低于30%下调至不低于25%。 即便不考虑首付比例的改变，以房贷利率下调30-40个基点计算，每月供款可减少大约4-5%，以2023年全国商品房（住宅）销售10.3万亿元计，额外4-5%的购买力相等于超过4,000亿元的销售。 一线城市，强者恒强。一线城市的成交量在过去数个月保持相对稳定，表现好于二三线城市。2024年前四个月，一线城市的一手市场成交面积基本恢复到2019年70-80%的水平，而二/三线城市只达到约60%/40%。我们认为，2024年