房地产开发1-4月统计局数据点评：商品房销售量价同比跌幅收窄，4月商品房销售均价同比转正

1-4月统计局数据点评: 商品房销售量价同比跌幅收窄，4月商品房销售均价同比转正 1-4月房地产开发投资额同比降幅扩大，且前端的开工、施工等指标仍维持较大同比降幅。我们认为并不能将1-4月商品房销售量价同比跌幅收窄、4月单月商品房销售均价转正作为市场趋势反转的依据。即前期部分城市政策发力后，三四月部分城市销售好转呈现“小阳春”行情，尤其其二手房市场在刚性需求释放下保持较快增长，但新房市场的修复则主要来自于核心城市核心地区“好房子”项目推动，多数城市郊区及低能级城市延续分化加大的格局，进而导致房企拿地、开盘意愿持续低迷。我们维持2026年度策略报告中的预测：预计2026年销售面积同比-7.7%，销售金额同比-9.3%；预计2026年新开工-10%，竣工-12%，施工-12.3%；预计2026年房地产开发投资额-10.9%，持续负贡献。 增持维持） 投资：1-4月份，全国房地产开发投资额为23969亿元，同比减少13.7%，较前值降低2.5pct，4月单月同比-20.1%。分业态看，1-4月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为18464、905和1593亿元，同比分别为-13.1%、-18.3%和-19.5%，较前值变动-2.1pct、-4.1pct和-2.4pct。 新开工：1-4月份，全国累计新开工面积13900万方，同比减少22.0%，较前值降低1.7pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积为10057、332和852万方，同比为-23.6%、-31.3%和-23.8%，较前值变动-1.6pct、-12.6pct和4.3pct。竣工：1-4月份，全国累计竣工面积为11886万方，同比减少24.0%，较前值提高1.0pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为8473、355和817万方，同比分别为-25.8%、-24.7%和-27.1%，较前值变动0.7pct、3.7pct和3.9pct。施工：1-4月份，全国累计施工面积为545116万方，同比减少12.1%，较前值降低0.4pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为378005、24058和47760万方，同比分别为-12.5%、-10.4%和-12.2%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 销售：1-4月商品房销售量价同比跌幅收窄，4月单月商品房销售均价同比转正破万。1-4月份，全国商品房销售金额23000亿元，同比减少14.6%，较前值提高2.1pct；全国商品房销售面积为25258万方，同比减少10.2%，较前值提高0.2pct。1-4月份，全国商品房销售均价为9106元/平，同比减少4.8%，较前值提高2.2pct；4月单月商品房销售均价为10009元/平，环比增长12.8%，同比增长2.6%。 相关研究 1、《房地产开发：2026W19：节后楼市成交量环比回升，4月宅地成交规模环比回落》2026-05-172、《房地产开发：C-REITs周报—供给增加二级震荡，首批4只商业不动产REITs即将询价》2026-05-163、《房地产开发：2026W18：延续分化行情，节前政策加码城市“五一”市场升温》2026-05-10 资金：1-4月份，房企到位资金累计值为26697亿元，同比减少18.4%，较前值降低1.1pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值分别为4199、3、9838、7975和3087亿元，同比-25.9%、-82.1%、-10.5%、-17.6%和-31.7%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍然处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按照美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介 业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 一、1-4月房地产开发投资额同比-13.7%，施工和土地投资双双低迷...........................................................3二、1-4月商品房销售量价同比跌幅收窄，4月单月商品房销售均价同比转正破万.........................................7三、1-4月房企到位资金累计同比-18.4%..................................................................................................9四、投资建议........................................................................................................................................12风险提示..............................................................................................................................................12 图表目录 图表1：房地产开发投资额累计值及同比.................................................................................................3图表2：房地产开发投资额单月值及同环比..............................................................................................3图表3：住宅开发投资额累计值及同比....................................................................................................4图表4：住宅开发投资额单月值及同环比.................................................................................................4图表5：累计开发投资额同比增速分业态%）.......................................................................................4图表6：单月开发投资额同比增速分业态%）.......................................................................................4图表7：累计投资同比增速分区域%）.................................................................................................5图表8：单月投资同比增速分区域%）.................................................................................................5图表9：累计新开工面积及同比..............................................................................................................5图表10：单月新开工面积及同环比.........................................................................................................5图表11：累计竣工面积及同比...............................................................................................................6图表12：单月竣工面积及同环比............................................................................................................6图表13：各类房屋累计新开工面积同比%）.........................................................................................6图表14：各类房屋累计竣工面积同比%）............................................................................................6图表15：累计施工面积及同比...............................................................................................................7图表16：各类房屋累计施工面积同比%）............................................................................................7图表17：商品房销售金额累计值及同比...................................................................................................7图表18：商品房销售金额单月值及同环比...............................................................................................7图表19：商品房销售面积累计值及同比..................................................................