德必集团：2025年年度报告

2025年年度报告 2026年4月 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾波、主管会计工作负责人吴平及会计机构负责人(会计主管人员)吴平声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司业绩亏损的风险提示： （一）业绩亏损的主要原因 1、行业环境下行，营收规模收缩 全国商业办公与文创园区行业整体承压，出租率与租金单价双降趋势加剧，叠加行业竞争白热化、文科创企业租赁需求阶段性疲软，公司租金收入与盈利水平同步下滑。 2、基于谨慎原则，计提资产减值 根据《企业会计准则》以及公司会计政策等相关规定的要求，为了更加真实、准确地反映公司财务状况与经营成果，基于谨慎性原则，公司对存在减值迹象的资产相应计提了减值准备。 3、处置低质资产，战略转型投入，短期业绩承压 公司持续推进战略转型与业务模式创新升级，处置了部分低收益资产，同时新业务拓展、内部架构调整及资源投入带来阶段性成本上升，叠加业务协同尚处磨合阶段，整体经营处于转型爬坡期，导致本期业绩出现阶段性下滑，短期经营压力较为明显。 （二）公司主营业务布局、核心运营能力及轻资产扩张模式整体稳定，文科创园区核心竞争优势稳固。现阶段公司加大战略投入，积极布局文旅新兴赛道，培育新增量。当前文旅项目尚处培育爬坡阶段，前期投入持续释放，短期暂未形成规模化收益，对当期业绩 造成阶段性影响。公司现金流安全稳健、运营体系稳定、持续经营能力无重大风险。长期来看，随着文旅项目逐步成熟落地，未来将持续为公司贡献业绩增量，助力长远可持续发展。 （三）为有效扭转短期经营承压局面、全面改善经营质量、稳步提升经营业绩，立足公司长远战略发展规划，公司将持续深化战略转型升级，多措并举夯实经营根基、培育增长动能，全面提升企业可持续发展能力与综合竞争力，具体实施举措如下： 1、深耕轻资产转型，多元布局增收 公司充分依托自身积淀的品牌优势、行业口碑与资源底蕴，持续深化业务模式创新升级，大力拓展合作分成、托管加盟、灵活办公等运营业态，丰富多元经营布局。通过持续优化收入结构、拓宽盈利渠道，降低单一业务依赖度，不断增强整体盈利韧性与经营稳定性，为公司长期稳健发展筑牢收入基础。 2、整合优质资源，优化业务结构 公司持续推进业务结构优化与资源战略整合，主动梳理并收缩低效业务、清理处置低收益及非核心项目，剥离冗余资产与低效板块。集中资金、人才及产业资源聚焦优质主业深耕发展，重点布局高成长性、高附加值的潜力业务赛道，精准发力提质增效，全面提升整体盈利质量、产业协同能力与市场抗风险水平。 3、强化精细管理，深化降本增效 公司全面推行精细化运营管理，常态化落实降本增效管理机制，从严严控各项运营管理费用、压缩非必要开支。同步持续优化组织架构与人员配置，精简管理链条、优化人员结构，强化内部管理效能建设，进一步激发团队活力与组织战斗力。同时持续打磨核心产品与服务体系，增强核心竞争优势，以精细化管理赋能企业高质量发展。 本报告中涉及公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，该等陈述不构成本公司对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已 在本报告中详细描述可能存在的相关风险，有关风险因素内容与应对措施已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分予以描述，敬请投资者仔细阅读并注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义....................................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................................................8第三节管理层讨论与分析...........................................................................................................................................12第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................................................33第五节重要事项........................................................................................................................................................49第六节股份变动及股东情况.......................................................................................................................................71第七节债券相关情况..................................................................................................................................................79第八节财务报告........................................................................................................................................................80 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在指定信息披露媒体《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、载有公司法定代表人签名且加盖公司公章的2025年年度报告文件。 五、以上备查文件的备置地点：公司证券与投资部。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 注1：归属于上市公司股东的净利润和归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润下降原因主要如下：一是公司所处行业整体承压，出租率和租金单价双降趋势加剧，叠加行业竞争白热化、文科创企业租赁需求阶段性疲软，公司租金收入与盈利水平同步下滑；二是根据《企业会计准则》以及公司会计政策等相关规定的要求，为了更加真实、准确地反映公司财务状况与经营成果，基于谨慎性原则，公司对存在减值迹象的资产相应计提了减值准备；三是公司处置了部分低收益项目。 注2：公司总资产和归属于上市公司股东的净资产相比上年度末有所下降，系公司处置个别低质项目及股份回购所致。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 六、分季度主要财务指标 单位：元 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 适用□不适用 受大环境影响于本期获得的上游租金减免 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司从事的主要业务和主要经营模式 公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“合作运营”三种经营模式，未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式，向以“合作运营”等新模式为主逐步过渡。 1、承租运营 承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。 2、参股运营 参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。 3、合作运营 合作运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订合作运营协议。该模式下，公司依托自身园区管理方面的优势，提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等来收取相关业务收入，或通过与合作方营业额分成获取收益。 现阶段，公司寻求新的机会点，在稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等轻资产创新发展模式，新业务模式较“承租运营”，投入成本低，现金流更为安全。 （二）公司运营园区情况 截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡、