2026年房地产展望： navigating the real estate resurgence
核心观点与市场复苏趋势
- 2025年房地产市场出现转折，预计2026年将持续复苏。房地产价值趋于稳定，多数市场总回报率为正，新建设案有限，有利于中期基本面。
- 全球房地产价值自2024年底以来持续上涨，自高峰回落16.2%后反弹，总回报率连续六个季度为正。MSCI全球季度物业指数显示，2025年所有21个国家均产生正总回报。
- 交易量开始回升，第三季度滚动年交易量同比增长：亚太区16%，欧洲19%，美国21%。机构投资者在全球各地区的配置均低于目标，提供额外资金支持市场复苏。
- 美国市场交易价格同比增长4.2%，主要物业类型价格连续三个月、一个季度和一年均上涨。资本市场监管活动持续升温，但价格和交易量仍低于疫情前水平，预计2026年将进一步正常化。
- 建设活动减少，由于材料价格、劳动力成本和建筑融资利率上升，新建设案显著降温，有利于未来几年投资物业的出租率和租金增长。
全球机遇与区域差异
- 2025年第三季度，所有49个市场均产生正总回报，显示市场普遍复苏。办公板块仍面临挑战，但各区域表现差异显著，例如德国办公板块回报率为-0.9%，而北欧办公板块回报率为7.6%。
- 亚洲市场表现强劲，首尔第三季度空置率仅为4.8%，租金同比增长6.7%。
创新驱动房地产回报
- 资产选择对回报的贡献预计将低于过去周期，资产选择和资产管理成为重要驱动因素。
- 人工智能（AI）通过建筑自动化、提升租户体验和数据中心需求，降低运营成本，提高可预测性，创造超额回报机会。
- 能源转型推动绿色建筑需求，超过10,900家设定科学目标的公司推动了对绿色建筑的需求，欧洲部分市场租金溢价达5-10%。
六项投资机会
- 房地产债务：估值回调和贷款价值比（LTV）重置为投资者提供有吸引力的入口点。CRE债务提供风险缓释，收益率与高收益公司债券相当，但抵押品支持更优越，回收率稳定在80%以上。
- 医疗保健：美国人口老龄化推动医疗需求，医疗门诊楼（MOBs）需求加速增长，空置率7.4%，远低于传统办公楼的13.9%。
- 居住板块：美国公寓市场基本面加强，新供应增长放缓，需求积极。单户家庭租赁市场受益于人口结构、郊区迁移和千禧一代的住房可负担性限制。
- 欧洲居住板块：住房价格上涨快于收入，支撑租金需求。南欧和中欧国家住房价格涨幅领先，供应短缺推动租金上涨。
- 亚太居住板块：东京因国内和国际移民及休闲优势，租赁需求强劲，租金上涨。澳大利亚和韩国分别面临供应挑战和消费者偏好转变，为优质租赁资产提供机会。
- 目的性学生住宿（PBSA）：欧洲受益于国际学生流动政策变化，德国、意大利等国国际学生入学人数增长20-30%。亚太地区澳大利亚国际学生入学人数增长11%，未来两年供应不足。
必要性零售：战略位置、优质租户和可持续客流是成功的关键。美国社区购物中心租金高于非锚定购物中心，欧洲零售公园平均收入回报率6%，亚太地区澳大利亚东海岸城市收益率6-7%。数字与实体融合从威胁变为机遇，全球零售开发管道有限，提供有吸引力的风险调整回报。
轻工业：贸易壁垒和供应链重塑推动本地化生产，美国中西部、东南部和德克萨斯州，以及德国中部、意大利北部和英国中部的制造业投资增长。中国公司增加中欧制造业投资，欧洲国防工业快速增加产能。
结论
房地产市场已基本稳定，为2026年良好投资年份奠定基础。地缘政治继续为金融市场带来波动，但长期趋势驱动的投资主题提供一定程度的韧性。2026年，考虑配置房地产资产的投资者有众多引人注目的机会。
