回顾：政策趋稳结构发力，基本面分化中迎来再平衡
- 政策：2025年政策节奏趋稳，重点聚焦“好房子”和结构性发力。政策端多次提及“好房子”及改善性住房需求，引导产品品质提升，释放改善性需求；同时核心城市政策继续松绑，核心城市新房市场热度提升。
- 销售市场：一二手市场走势分化，四季度边际均承压。新房销售同比增速跌幅扩大，新房成交价同比增速年内多保持正增长，但四季度有所波动；二手房市场成交量年内整体好于新房，但四季度以来走弱，成交价弱于新房，同环比延续下行，“以价换量”特征显著。
- 土地市场：高线城市热度有望推动全年成交额增长，下半年市场边际降温。2025年1-10月土地成交建面同比-8%，供应建面同比-16%，土地成交总价同比+3%，成交楼面价+12%；一二线市场溢价率及成交价显著提升并跑赢大市，带动成交总量实现同比增长；2025年10月土地成交总价同比-23%，下半年市场热度回落较显著。
- 租赁市场：分子端租金承压，分母房价回落带动租金收益率提升。2025年9月百城平均租金环比-1.7%，同比-4.4%，跌幅较年内低点收窄2pct；多数城市租金收益率实现增长，56%城市租金收益率峰值在25年，租金收益率整体保持提升趋势。
- 库存：库存绝对值继续压降，销售流速波动影响去化周期走势。截止2025年10月已开工待售面积为15.5亿平方米，较2024年底减少2.4亿平方米，库存总量自2021年以来持续净去库；高线城市库存去化周期整体下行，市场供需关系相对健康。
- 价格估值：一二手房价格走向分化，租金收益率修复提供底部支撑。新房成交价格温和上涨并形成良好的正向价格预期；二手房挂牌量整体增长，价格持续回落，租金跌幅低于二手房房价，最终表现为租金收益率提升，对二手房价产生支撑。
- 其他中观指标：基本面前高后低，多项指标均承压。房地产投资持续承压，新开工及竣工面积同比跌幅收窄；到位资金同比降幅收窄。
展望：高质量发展时代开启引领行业再平衡
- 政策：聚焦十五五规划建议行业进入高质量发展新阶段。十五五期间要完善商品房开发、融资、销售等基础制度，构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。政策端将优先聚焦高质量发展模式构建，但仍会为市场保驾护航，2026年仍有房贷利率进一步优化下调、限制性政策仍有进一步打开空间、继续推动“以旧换新”及地方收储等宽松政策方向预期。
- 基本面：行业走向再平衡空间与时间取决于主动选择与外部变化。价格仍是行业基本面的核心，对价格的空间及时间判断受到政策节奏、非地产外部因子等多因素影响；从金融属性来看，价格的调整有利于租金收益率提升并改善估值水平；从产品的角度来看，“好房子”推动新房升级，产品品质带来价格结构性上涨动力；新房涨价的背面是购房者潜在规模收窄，一二手房对需求的持续分化分流；自21年起多年调整后，价格估值已得到部分消化，政策端主动调节能力、路径选择对市场走势潜在影响力边际提升；关注外部性，从地产之外看地产权重亦放大。
投资建议
- 关注区域性优质房企率先迎来盈利修复期，推荐越秀地产。
- 降息周期叠加消费提升，关注物业与商业地产的红利属性与业绩弹性，建议关注华润万象生活、滨江服务、绿城服务。
- 具备稳定现金流民营房企业绩修复，推荐新城控股，建议关注龙湖集团。
- “好房子”推动下聚焦核心区位的高品质类房企，推荐滨江集团，建议关注绿城中国。
- 二手房中介，二手房销售望持续跑赢新房，推荐行业龙头贝壳，建议关注我爱我家。
- 主题投资，聚焦地方国企重组，建议积极关注相关主题投资机会。
风险提示
- 宏观经济复苏不及预期风险。
- 政策推进低于预期风险。
- 测算假设偏差风险。
