深耕核心城市，财务稳健现金充裕

核心观点
越秀地产2025年业绩受房地产行业调整及低毛利率项目结转影响，营收微增0.1%至864.6亿元，但归母净利润大幅下滑94.7%至0.6亿元。主要原因是综合毛利率下降2.7个百分点至7.8%，少数股东损益占比提升67.9个百分点至96.9%。

关键数据

• 营业收入：864.6亿元（同比增长0.1%），其中房地产开发业务收入791.9亿元（同比下降1.8%）。
• 归母净利润：0.6亿元（同比下降94.7%）。
• 综合毛利率：7.8%（同比下降2.7个百分点）。
• 少数股东损益：17.2亿元（同比增长305.4%），占比达96.9%。
• 销售额：1062.1亿元（同比下降7.3%），行业排名第九。
• 土地储备：1855万平方米，一二线城市占比超90%，2025年新增25宗土地（总建面278万平方米），核心六城权益投资额占比96.3%。
• 财务状况：经营性现金净流入139.4亿元（连续四年净流入），现金短债比1.7倍，平均融资成本降至3.05%（下降44BP）。

投资建议
维持“增持”评级，调整2026-2027年归母净利润预测为0.6亿元和1.1亿元，2028年为1.9亿元，对应PE分别为240.6倍、124.7倍、70.3倍。

风险提示
房地产行业持续下行、政策落地不及预期、业务发展单一风险。