2025年报点评：营收毛利暂承压，积极拿地补仓

招商蛇口（001979）2025年报点评

核心观点

• 公司2025年营收/归母净利同比下降13.53%/74.65%，主要受核心城市销售回款减少及存量项目结转规模收缩影响。
• 开发业务营收/毛利率均承压，2025年开发业务营业收入同比-16.3%，毛利率15.33%，较2024年下降0.25pcts。
• 物业服务和资产运营业务分别占营收10.8%/4.6%，物业服务业务毛利率为10.6%，较2024年下降0.28pcts。
• 公司2025年累计实现签约面积716万方，同比-23.5%；签约销售金额1960亿元，同比-10.6%。
• 公司2025年累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，投资强度达47.9%。
• 资产运营与物业服务营收双增，非开发业务占比达14%，2025年管理范围内全口径资产运营收入同比上涨2.2%。
• 招商积余全年实现营收192.7亿元，同比增长12.2%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.1%。

关键数据

• 2025年公司实现营业收入1547.3亿元，同比下降13.53%；归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%。
• 2025年销售金额同比-10.6%，积极在核心城市拿地补仓，核心10城贡献占比达90%。
• 2025年公司管理范围内全口径资产运营收入76.3亿元，同比上涨2.2%。
• 招商积余全年实现营收192.7亿元，同比增长12.2%。

研究结论

• 公司高能级城市布局有望支撑销售兑现，2022年以来逆势扩表及核心城市深耕优势。
• 随着滞重土储的不断消化以及后续前海项目进入开发，预计招商蛇口有望成为较早走出利润率低谷的公司之一。
• 基于剩余收益模型，给予2026年目标价11元，维持“推荐”评级。

风险提示

• 产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足，拿地力度不及预期。