2023年营收增长利润承压，销售和拿地保持良好态势

事件：公司发布2023年年报和2024年一季度报告。2023年公司实现营业收入704.4亿元（YoY+69.7%）；归母净利润25.3亿元（YoY-32.4%）； 扣非归母净利润24亿元（YoY-35.5%）。2024年一季度公司实现营业收入137亿元（YoY+35.9%），归母净利润6.6亿元（YoY+17.8%），扣非归母净利润6.5亿元（YoY+19.8%）。 减值计提拖累2023年业绩，期间费用率优化。公司2023年营收高增但利润下降主要由于：（1）低毛利项目结转使得整体毛利率同比下降0.7pct至16.8%，其中房产销售业务毛利率同比下降0.7pct至16.4%；（2）投资收益同比减少44.7%至12.3亿元；（3）计提资产减值损失37.8亿（主要计提位于深圳、永康、台州、桐乡、千岛湖、平湖等城市的项目）、信用减值损失5.3亿，共计43.1亿元，较上年同期增加34.5亿元。此外，公司期间费用率显著降低，2023年公司销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为1.2%、1.1%、0.8%，同比分别下降0.7pct、0.4pct、1.7pct。 销售排名持续上升，拿地聚焦杭州。根据克而瑞数据，2023年和2024年Q1公司分别实现销售额1535/263亿元，同比分别为-0.3%/-35.2%，增速分别优于百强房企17/14个百分点，销售额规模列克而瑞行业销售排名第11/8位，排名不断提升，并连续6年荣获杭州销售冠军。2024年公司计划销售额1000亿元以上，占行业总规模1%，全国排名在15名以内。 公司通过多种方式积极拿地，2023年通过并购、竞拍、联合竞拍拿地的全口径金额占比分别为56%、39%、6%。2023年和2024年Q1公司分别新增土储项目33/5个，计容建面333/40万方，权益土地款256/103亿元，全口径价款577/114亿元，其中杭州投资额占比分别达到85%/100%，全口径拿地金额/销售金额分别为38%/43%，拿地强度维持合理水平。 主动压降有息负债规模，融资成本持续优化。截止2023年末，公司有息负债415.2亿元，同比减少22.5%，其中银行贷款和直接融资占比分别为80%和20%，债务结构清晰。2023年末公司现金短债比2.4倍；剔除预收账款的资产负债率56.4%，较上年末下降4.3pct；净负债率15.1%，较上年末下降40.3pct。公司融资成本持续下降，2023年为4.2%，同比降低40个BP，2024年公司计划确保下降至4%，争取降至4%以内。 投资建议：维持“买入”评级。公司拿地长期聚焦杭州等核心城市，土储优质，销售增速行业领先，且公司近几年积极优化资产负债表，主动压降有息负债，融资成本不断降低，待大幅减值计提叠加低毛利项目结算后，公司盈利能力有望改善。预计2024/2025/2026年公司营收740/705/651亿元；归母净利润为28.5/32/33.1亿元；对应EPS分别为0.92/1.03/1.06元。当前股价对应2024年动态PE7倍，维持“买入”评级。 风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。 财务指标 图表1：公司营业收入及同比增速 图表2：公司归母净利润及同比增速 图表3：公司全口径销售金额 图表4：公司新增土储总价款及同比 图表5：公司有息负债及增速 图表6：公司三道红线情况 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元）