受竣工节奏及毛利率下滑影响,一季度业绩同比减少。2023年一季度公司营收150.1亿元(YoY-20.2%),归母净利润2.7亿元(YoY-38.7%)。 公司一季度营收和归母净利润同比下降主要由于:(1)一季度房地产竣工交付面积减少,导致结转收入同比减少,公司2023年计划竣工计容建面约1600万方,竣工交付主要集中下半年,一季度营收占全年比重较小;(2)由于行业波动销售价格受到影响,以及一季度结转项目结构性原因,公司一季度毛利率同比下滑9.3个百分点至12.6%,税后毛利率同比下滑5.1个百分点至10.7%。截止3月公司合同负债1736.9亿元,较年初增加19.9%,可覆盖2022年开发业务收入1倍。 销售额同比增长52.6%大幅跑赢行业,完成全年销售目标的22%。 公司2023年一季度实现销售额722.7亿元(YoY+52.6%),销售面积305.3万方(YoY+51.2%),销售均价23672.8元/平(YoY+0.9%)。 公司一季度销售额位居克而瑞榜单第6位,与去年持平,百强房企一季度销售额平均同比增长2.2%,公司销售额增幅优于百强50个百分点。截止一季度末公司已经完成全年3300亿销售目标的21.9%。 拿地规模维持行业前列,且新增土储主要布局华东和华南一二线城市。 公司2023年一季度新增土储6宗,计容建面74.4万方(YoY-4.9%),全口径金额90.8亿元(YoY+8.6%),拿地强度24.4%,根据克而瑞榜单,公司一季度新增土地货值位于行业第五位。公司拿地聚焦“强心30城”和“深耕6+10城”,一季度获取土储分别在郑州、合肥、苏州、杭州、南京和深圳,按具体城市能级分布来看,一线城市投资占比24.4%,二线城市占比75.6%;按城市群分布来看,69.1%分布在长三角,24.4%分布在粤港澳大湾区,土储持续修复。 财务状况稳健,三道红线维持绿档,交易预案获深交所受理。截止2023年一季度末,公司净负债率40.8%,剔预资产负债率61.8%,现金短债比2.2倍(均为wind测算口径),三道红线维持绿档。综合融资成本持续压降,2022年末为3.89%,较2022年初大幅下降59BP。此外,公司抓住政策窗口期启动股权融资,拟发行股份购买南油集团24%股权和前海实业2.89%股权,交易对价89亿元,并募集配套资金不超过85亿元。此次交易申请文件已于2023年3月13日获得深交所受理,落地后将有望提高公司在前海片区享有的资源价值。 投资建议:公司作为央企龙头,财务稳健,融资成本极具优势,能够积极参与土地市场,随着低毛利地块逐渐消化,新拿地利润率修复,我们认为公司将受益于竞争格局改善。公司重组事项持续推进,对前海项目浓度有望提高,随着前海项目释放,公司业绩将获增厚。我们预测公司2023/2024/2025年营收分别为2110/2375/2630亿元,归母净利润分别为72/107/131亿元,对应摊薄EPS为0.93/1.38/1.69元/股。当前股价对应2023年动态PE15.7x,维持“买入”评级。 风险提示:销售复苏不及预期,政策放松不及预期,重组进展不及预期。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表(百万元) 现金流量表(百万元)