业绩短期探底，投资向核心城市极致聚焦
事件与业绩表现
2026年3月17日，公司发布2025年年度报告，给出买入（维持）评级。2025年公司实现营业收入1547.3亿元，同比减少13.5%；归母净利润10.2亿元，同比减少74.6%。业绩下滑主要由于：1）项目交付规模减少导致营业收入下降；2）结算毛利率同比下降0.8pct至13.8%；3）计提资产减值损失35.2亿元，信用减值损失8.9亿元；4）投资收益7.1亿元，同比减少82%。
销售与投资端表现
销售端，2025年实现签约销售面积716万平方米，同比减少23.5%；销售金额1960亿元，同比减少10.6%，行业排名第四，较上年提升一位。拿地端，获取43宗地块，计容建面440万平方米，同比增长95.8%；总地价938亿元，同比增长92.8%；投资强度47.9%，同比提升25.7个百分点。投资聚焦核心城市，在“核心10城”的投资占比近90%，其中一线城市占比63%（上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗）。
资产运营与物业服务
资产运营业务方面，2025年管理范围内全口径资产运营收入76.3亿元，同比上涨2.2%。具体包括：集中商业+10.7%、产业园-6.1%、写字楼-9.6%、公寓+13.5%、酒店+9%。2025年新入市29个项目，总建面177万方，新增轻资产管理面积82.8万方。物业服务领域，招商积余实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%；归母净利润6.6亿元，同比下降22.1%（主要因处置衡阳中航项目一次性减少利润2.6亿元）；截止2025年末，在管项目2473个，管理面积达3.8亿平方米，同比增长3.3%。
财务与融资状况
截至2025年末，公司总资产8354亿元，同比减少2.9%；货币资金861亿元，同比减少14.2%；总负债5640亿元，同比减少1.7%；有息负债2424亿元，同比增加8.9%。三道红线长期稳居绿档（剔除预收账款后资产负债率64.2%、净负债率72.5%、现金短债比为1.19）。2025年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，保持行业领先水平。
投资建议与盈利预测
维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本优势显著，能积极参与土地市场。随着低毛利地块消化和新拿地利润率修复，公司将在行业竞争格局改善中受益。调整盈利预测：2026/2027/2028年营收分别为1439/1372/1312亿元，归母净利润分别为16/24/30亿元，对应摊薄EPS为0.18/0.26/0.33元/股。当前股价对应2026年PB0.9倍。
风险提示
政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。
