核心观点与关键数据
- 资产处置超预期，基本归母净利润高增：2025年公司实现收入160.41亿港元（同比+11%），经常性归母净利润62.60亿港元（同比-3%）。得益于出售迈阿密项目、香港工业项目等非核心资产，回流现金约73亿港元，确认资产处置净利润23.6亿港元，实现基本归母净利润86.20亿港元（同比+27%）。
- 连续9年每股派息持续增长：2025年每股派息1.15港元（同比+5%），派息率77%。公司目标派付约一半基本溢利作为股息，致力实现每年股息中单位数渐进增长。
- 内地零售业态修复超预期：香港零售物业应占租金收入同比持平，商场出租率100%；内地零售物业应占租金收入同比+2%，应占零售额同比+7%，主要得益于上海兴业太古汇、北京三里屯太古里等项目升级改造。内地零售项目整体出租率保持96%-100%高位。
- 写字楼业态仍承压，降幅可控：香港写字楼应占租金收入同比-5%，受高空置率、新增供应及部分楼层出售影响，但核心项目太古广场出租率仍维持96%；内地写字楼应占租金收入同比-3%，受需求偏弱、新增供应影响，内地写字楼项目整体出租率保持90%-93%。
- 净负债率、加权平均融资成本下降：截至2025年末，净负债比率14.6%（2024年末-1.1个百分点），加权平均融资成本3.5%（2024年-0.5个百分点）。有息负债货币结构优化，人民币借款占比提升至49%，固定利率借款占比72%。
研究结论
- 2026年新项目开业高峰期：预计将支撑公司租金收入维持稳健增长。
- 维持派息稳健增长的能力：公司积极出售非核心资产回流现金，具备维持派息稳健增长的能力。
- 评级与目标派息：维持“增持”评级，预计公司2026/2027年DPS为1.20/1.26港元，对应2026年3月13日收盘价股息率约4.9%/5.1%。
风险提示
- 办公楼业态租金持续承压
- 零售额增长不及预期
- 项目开业进度不及预期
- 派息不及预期
