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房地产行业点评报告：政策驱动存量盘活，城市更新重要性提升

房地产 2026-03-12 姜好幸,刘汪东吴证券刘银河

核心观点：政策驱动存量盘活，城市更新重要性提升。自然资源部与国家林业和草原局发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，强化“严控增量、盘活存量”导向，通过省级统筹管控、优化征地流程等措施，加速存量土地再利用及城市更新。
关键数据：截至2026年2月末，全国拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元。
政策要点：
- 省级统筹管控，新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。
- 存量土地盘活持续推进，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发。
- 征地审批流程优化，缩短周期，降低成本，提升土地整合效率，加速城中村改造及城市更新项目落地。
研究结论：城市更新、城中村改造及低效用地再开发等存量开发模式重要性提升，具备旧改经验、深耕核心城市并拥有存量项目资源储备的房企更具优势。
投资建议：
- 房地产开发：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展。
- 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业，招商积余。
- 房地产经纪：推荐贝壳。
风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。