房地产行业研究周报：首批消费REITs受理 加速存量资产盘活

首批消费REITs受理加速存量资产盘活 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：首批消费REITs受理加速存量资产盘活 10月26日，证监会官网公开信息显示，四支消费类REITs产品申报已获受理。 本次申报REITs产品分别为华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金。 四支产品落地进度较快，基础设施类REITs产品时点范围拓展后6天即获受理：10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，表示为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点资产范围，决定将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。本次四支产品快速推进，申请方此前布局准备充分，对盘活存量资产的积极性强。 产品绑定底层资产质量较高，具体来看： 华夏华润REITs底层资产为青岛万象城，总体量超30万平方米，项目2015年开业，位于青岛核心区香港中路商圈，紧邻市政府，区位优越，配套完善，是山东省规模最大、入驻品牌最多的购物中心之一。 中金印力REITs底层资产为杭州西溪印象城，总商业体量14.4万平方米，项目于2013年、2019年分别分期开业，多年稳定运营，位于余杭区大城西黄金地段，毗邻西溪湿地，是杭州城西单体最大的TOD购物中心，定位面向家庭及城市青年的市级购物中心。 华夏金茂REITs底层资产为长沙览秀城，总建筑面积10.3万平方米，项目于2016年开业，位于长沙梅溪湖片区，毗邻长沙国际文化艺术中心，定位聚焦周边品质家庭，同时也是金茂打造的首个览秀城商业中心。 嘉实物美REITs底层资产为四个社区级商业，建筑面积在0.9-2.9万平方米之间，除大成项目于2012年开业经营年份略短外，其余项目均已运营近20年，且仍保持在90%以上出租率，经营稳定。 参与主体来看多为行业龙头，其中华润、金茂均为央企背景，印力集团背后的 万科同样为行业龙头，随着第一轮试点后，后续批次中有望看到其他新鲜面孔。 首批消费类REITs获受理将加速存量资产盘活，为行业注入新活力。消费类REITs的主要底层资产以商业广场为主，相关产品推进存在着底层资产收益率不高、产品设计与实操缺乏经验等困难，但随着首批消费类REITs产品获批，意味 着困扰着相关产品推进的部分困难得到了解决，这也将加速后续批次REITs产品推进，加速存量资产盘活，为行业注入活力。 数据追踪（10月16日-10月22日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-4pct、-7pct，一线城市- 5pct，1pct，二线城市23%，-10pct，三线城市-50pct，-6pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比30pct，累计同比26pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-22pct，成交建筑面积累计同比 -16pct，成交金额累计同比-25pct，土地成交溢价率为4.4%。 城市行情环比：北京（-22pct），上海（52pct），广州（-8pct），深圳 （4pct），南京（-3pct），杭州（13pct），成都（49pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改 善房企绿城中国、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年10月31日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 研究助理 股票家数 109 行业平均市盈率 13.05 市场平均市盈率 11.12 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：基本面低位修复企稳阶段仍需政策呵护》2023-10-242、《房地产行业研究周报：节后新房销售同比回落二手房延续同比增长》2023-10-17 3、《房地产行业研究周报：8月基本面低位小幅改善销售跌幅收窄》2023-09-19 内容目录 1.每周一谈：首批消费REITs受理加速存量资产盘活3 1.1首批消费REITs受理加速存量资产盘活3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态5 4.数据追踪6 4.1新房成交数据6 4.2二手房成交数据7 4.3土地成交数据7 4.4部分重点城市周度销售数据8 5.风险提示9 图表目录 图1：申万一级行业涨跌幅（%）4 图2：本周涨跌幅前十位（%）4 图3：本周涨跌幅后十位（%）4 图4：房地产行业近三年PE（TTM）5 图5：房地产行业近三年PB（LF）5 图6：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速6 图7：一二三线城市（30城）周度成交面积同比6 图8：一二三线城市（30城）累计成交面积同比7 图9：13城二手房周度成交面积及同比环比增速7 图10：13城二手房周度成交面积累计同比增速7 图11：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比7 图12：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率7 图13：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图14：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图15：一二三线城市成交土地总价累计同比8 图16：一二三线城市成交土地周度溢价率8 表1：四支REITs产品底层资产情况概览3 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速8 1.每周一谈：首批消费REITs受理加速存量资产盘活 1.1首批消费REITs受理加速存量资产盘活 10月26日，证监会官网公开信息显示，四支消费类REITs产品申报已获受理。本次申报REITs产品分别为华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金。 四支产品落地进度较快，基础设施类REITs产品时点范围拓展后6天即获受理：10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，表示为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，决定将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。本次四支产品快速推进，申请方此前布局准备充分，对盘活存量资产的积极性强。 产品绑定底层资产质量较高，具体来看： 华夏华润REITs底层资产为青岛万象城，总体量超30万平方米，项目2015年开业，位于青岛核心区香港中路商圈，紧邻市政府，区位优越，配套完善，是山东省规模最大、入驻品牌最多的购物中心之一。 中金印力REITs底层资产为杭州西溪印象城，总商业体量14.4万平方米，项目于2013年、2019年分别分期开业，多年稳定运营，位于余杭区大城西黄金地段，毗邻西溪湿地，是杭州城西单体最大的TOD购物中心，定位面向家庭及城市青年的市级购物中心。 华夏金茂REITs底层资产为长沙览秀城，总建筑面积10.3万平方米，项目于2016年开业，位于长沙梅溪湖片区，毗邻长沙国际文化艺术中心，定位聚焦周边品质家庭，同时也是金茂打造的首个览秀城商业中心。 嘉实物美REITs底层资产为四个社区级商业，建筑面积在0.9-2.9万平方米之间，除大成项目于2012年开业经营年份略短外，其余项目均已运营近20年，且仍保持在90%以上出租率，经营稳定。 表1：四支REITs产品底层资产情况概览 产品 底层资产 建筑面积（万平方米） 出租率 2023H1 开业年份 华夏华润青岛万象城30.198.49%一期2015年 二期2021年 中金印力杭州西溪印象 城 14.498.10%A馆2013年1月 B馆2019年5月 华夏金茂长沙览秀城10.398.36%2016年11月 大成项目2.983.21%2012年6月 玉蜓桥项目2.593.84%2005年8月 嘉实物美 华天项目1.590.55%2005年5月 德胜项目0.992.15%2003年10月 资料来源：上交所，深交所，申港证券研究所 参与主体来看多为行业龙头，其中华润、金茂均为央企背景，印力集团背后的万科同样为行业龙头，随着第一轮试点后，后续批次中有望看到其他新鲜面孔。 首批消费类REITs获受理将加速存量资产盘活，为行业注入新活力。消费类 REITs的主要底层资产以商业广场为主，相关产品推进存在着底层资产收益率不高、产品设计与实操缺乏经验等困难，但随着首批消费类REITs产品获批，意味着困扰着相关产品推进的部分困难得到了解决，这也将加速后续批次REITs产品推进，加速存量资产盘活，为行业注入活力。 1.2投资策略 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企绿城中国、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 2.本周行情回顾 10月23日-10月27日，沪深300指数涨跌幅1.48%，在申万一级行业中，农林牧渔（5.12%）、医药生物（4.6%）、食品饮料（4.34%）等板块涨跌幅靠前，美容护理（-2.18%）、通信（-1.86）、煤炭（-1.09%）等板块排名靠后。 10月23日-10月27日，申万房地产板块涨跌幅0.22%，在申万一级行业中排名 25/31，落后沪深300指数1.26个百分点。具体个股方面，涨跌幅前三位个股为顺发恒业（61.82%）、云南城投（29.68%）、万通发展（16.02%），涨跌幅后三位个股为*ST泛海（-17.03%）、天健集团（-8.92%）、金科股份（-8.54%）。 图1：申万一级行业涨跌幅（%） 6 5 4 3 2 1 0 -1 -2 农林牧渔医药生物食品饮料 汽车环保 纺织服饰 交通运输 钢铁国防军工基础化工商贸零售建筑装饰 综合轻工制造 电子机械设备社会服务家用电器有色金属建筑材料公用事业 传媒计算机电力设备房地产非银金融石油石化 银行煤炭通信 美容护理 -3 资料来源：wind，申港证券研究所 图2：本周涨跌幅前十位（%）图3：本周涨跌幅后十位（%） 700 60-2 -4 50-6 40-8 30-10 -12 20-14 10-16 0-18 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 10月27日，申万房地产行业PE（TTM）为13.05倍，较前一周增加 0.02，近三年均值为10.79倍；PB（LF）为0.76倍，较前一周持平，近 三年均值为0.94倍。 图4：房地产行业近三年PE（TTM） 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 资料来源：wind，申港证券研究所 图5：房地产行业近三年PB（LF） 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 资料来源：wind，申港证券研究所 3.行业动态 多城完成新一轮土拍冷热分化延续 10月24-25日，上海三批次第二轮10宗地块开拍，10宗宅中，4宗摇号、2宗溢价、4宗底价成交，揽金约478.8亿。招商蛇口&港中旅摇中闵行浦江地块、建发摇中普陀桃浦地块、华发摇中青浦赵巷地块、象屿摇中嘉定新城地块、新南山溢价2.51%摘得嘉定南门地块、保利溢价7.12%摘得松江洞泾地块，中海&西岸开发、华润、上海金桥&外高桥&浦开以及上海浦东发展底价拿地。 10月26