2026年2月地产债运行情况报告：着力稳定房地产市场 持续化解行业风险

核心观点 在利率下行、行业信用风险趋于平稳的背景下，2月地产债发行规模同比增长，但受春节错期影响，发行量环比显著回落。当月到期规模环比下降，带动同期国企、民企净融资缺口均显著收窄。 东方金诚研究发展部 分析师唐晓琳副总经理曹源源首席宏观分析师王青 2月万科展期事件的影响逐渐消退，月内行业利差整体表现平稳，债券二级市场价格异动频次显著减少，债券交易活跃度大幅下降。 时间 2月共计2家房企发行境外债8.4亿美元，环比小幅增长4.5%；同时，境外债到期规模环比大幅下降，共同推动当月净融资缺口收窄至18.6亿美元。 2026年3月10日 2月无新增境内外债券违约或展期主体。 高频数据显示，2月30城日均商品房销售数量为1103套，同比、环比分别下降32.6%和30.9%，剔除春节错期带来的影响，1-2月合并来看，30城日均商品房销售套数同比仍有24.4%的降幅，表明当前房地产市场仍处于深度调整阶段，推动房地产行业止跌回稳仍是短期内的重要目标。2026年3月5日，国务院《政府工作报告》强调，要“着力稳定房地产市场”，这意味着未来一段时间房地产市场供需两端政策仍将持续发力，逐步推动楼市止跌回稳，从而带动地产行业信用风险回归平稳，但个别民企的流动性风险仍需重点关注。 一、随万科展期事件影响逐渐消退、行业信用风险趋于平稳，以及债券市场收益率整体下行，2月地产债金额加权平均发行利率有所下行，带动同期发行规模同比增长，但受春节错期影响，发行量环比显著回落。当月到期规模环比下降，带动同期国企、民企净融资缺口均显著收窄。 2月地产债发行规模同比增长、环比回落，受到期规模下降影响，当月净融资缺口显著收窄。具体来看，在利率下行、行业信用风险趋于平稳的背景下，当月地产债发行规模为196.5亿元，同比增长14.7%，但受春节错期影响环比下降24.9%。同期地产债到期规模为232.9亿元，环比下降46.7%，带动净融资缺口较上月收窄138.6亿元至36.4亿元。 受春节错期影响，国企、民企发行规模环比双降，但净融资均有所改善。2月共计14家国有房企发行18只地产债，发行规模为190.7亿元，同比增长30.3%、环比下降18.1%；当月国企地产债到期偿还规模环比下降35.0%至227.8亿元，带动净融资缺口收窄80.7亿元至37.1亿元。民企地产债发行延续低位，当月共2家民营房企发行2只地产债，发债企业为美的置业和深圳卓越商管，合计发行规模5.8亿元；当月民企债到期规模环比大幅下降94.1%至5.1亿元，带动当月净融资由负转正至0.68亿元。 2月地产债发行利率环比下行。2月共计发行4只3年期AAA级地产债，加权平均利率为2.18%，较前值下行38bp，除样本数量较低存在一定扰动外，一方面债券市场收益率整体下行，共同推动信用债发行利率延续小幅下降趋势；另一方面，万科展期事件影响逐渐消退，行业整体信用风险趋于平稳。 二、2月随着万科展期事件影响逐渐消退，地产行业信用风险整体趋稳，月内行业利差整体表现平稳，债券二级市场价格异动频次显著减少，债券交易活跃度大幅下降。 2月地产债利差整体小幅下行，月末利差较月初下行2.0bp。月初行业利差为92.7bp,月内大体呈现震荡下行走势，最高点出现在2月6日的93.8bp，月末收于90.7bp，较月初下行2.0bp。分主体类型来看，国企利差与行业利差走势大体一致，但月末利差较月初上行4.8bp；民企利差春节前走势与行业整体趋同，但春节后利差有小幅上行，月末收于197.4bp,较月初上行5.2bp。整体来看，2月随着行业信用风险趋于平稳，行业利差无明显波动。 数据来源：大智慧东方金诚 2月，地产债二级市场交易活跃度延续环比回落态势，且降幅环比扩大。当月地产债成交只数和成交额分别为1284只和1377.6亿元，债券成交数量和成交总额环比分别下降19.9%和35.0%，降幅分别扩大17.8pcts和26.7pcts。 数据来源：Wind东方金诚 2月债券单日价格偏离幅度超10%的频次为51次，环比减少31次，涉及5家房企、14只债券。其中单日价格跌幅超过10%的频次为25次，较上月减少14次；跌幅超过30%的频次为14次，涉及5家主体，分别为碧桂园地产、融创集团、厦门中骏、万科股份和深圳龙光；月内单日价格涨幅超10%的频次为26次，涨幅超30%的频次为20次，涉及3家房企，分别为碧桂园地产、厦门中骏和万科股份。 数据来源：iFind东方金诚 三、2月共计2家房企发行境外债8.4亿美元，环比小幅增长4.5%；境外债到期规模环比大幅下降，当月净融资缺口收窄至18.6亿美元。 ·· 2月共计2家房企发行境外地产债4只，涉及房企分别为越秀地产和中海宏洋集团，合计发行规模为8.4亿美元，环比小幅增长4.5%；当月境外债到期规模为27.0亿美元，环比下降33.4%，带动净融资缺口收窄13.9亿美元至18.6亿美元。 四、2月无新增境内外债券违约或展期主体。 2月新增2只境内债展期债券，涉及债券规模为17.6亿元，相关主体均为前期已出险房企。境外债方面，无新增违约债券。综上，2月无新增境内外债券违约或展期主体。 4本图表展示了房企境内外债券违约情况，其中“境内外合并口径新增信用风险主体数量”统计规则为：1.同一主体多次发生境内外债券展期、违约，计为新增1家；2.对同一母公司的违约、展期主体合并统计，例如福建阳光和阳光城计为同一主体；本图表中“境内债”“境外债”列所示统计结果是对境内外债券违约及展期情况的分别统计，统计规则为：1.在统计境内债违约主体数量时，对于已发生境外债违约或展期的主体仍认定为新增境内债违约（或展期）主体。对境外债的统计同理；2.同一主体先展期后违约属于信用风险的进一步暴露，分别计入新增展期和新增违约；同一主体先违约后展期只记为新增违约。另，本图表中标红处为最后一列的明细项。 数据来源：WindDM东方金诚 高频数据显示，2月30城日均商品房销售数量为1103套，同比、环比分别下降32.6%和30.9%，剔除春节错期带来的影响，1-2月合并来看，30城日均商品房销售套数同比仍有24.4%的降幅，表明当前房地产市场仍处于深度调整阶段，推动房地产行业止跌回稳仍是短期内的重要目标。 2026年3月5日，国务院总理李强代表国务院向十四届全国人大四次会议作《政府工作报告》（以下简称“《报告》”），其中，关于房地产，《报告》要求“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。” 我们认为，2026年房地产政策将继续推动房地产市场止跌回稳，在供需两端持续发力。供给端方面，当前房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿，较上年末增加2万亿。接下来要引导商业银行加大对房企开发贷的投放力度，恢复前期房地产资金来源中国内贷款的改善势头。需求端方面，将继续通过专项债资金加大收购商品房用作保障房的政策力度，积极推进城中村改造和旧改，释放刚性需求。与此同时，未来还可能通过针对居民房贷定向降息、财政补贴等方式，加大居民购房支持力度。长期来看，未来将逐步形成以租售并举、建设“好房子”、回归房地产居住属性为核心的新发展模式。在政策持续引导下，短期内行业信用风险整体将趋于平稳，但个别民营房企的流动性风险仍值得重点关注。 权利及免责声明： 本研究报告及相关信用分析数据、模型、软件、评级结果等所有内容的著作权及其他知识产权归东方金诚所有，东方金诚保留与此相关的一切权利。建议各机构及个人未经书面授权，避免对上述内容进行修改、复制、逆向工程、销售、分发、引用或任何形式的传播。 本报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性及完整性由资料提供方/发布方负责。东方金诚已对该等资料进行合理审慎核查，但此过程不构成对其合法性、真实性、准确性及完整性的任何形式保证。 鉴于评级预测具有主观性和局限性，需提醒您：评级预测及基于此的结论可能与实际情况存在差异，东方金诚保留对相关内容随时修正或更新的权利。 本报告仅为投资人、发行人等授权使用方提供第三方参考意见，不构成任何决策结论或建议。建议投资者审慎使用报告内容，自行承担投资行为及结果的责任，东方金诚不对此承担责任。 本报告仅授权东方金诚指定使用者按授权方式使用，引用时需注明来源且不得篡改、歪曲或进行类似修改。未获授权的机构及人士请避免获取或使用本报告，东方金诚对未授权使用、超授权使用或非法使用等不当行为导致的后果不承担责任。 地址：北京市丰台区丽泽路24号院平安幸福中心A座45-47层电话：86-10-62299800(总机)传真：86-10-62299803邮箱：DFJCPX@coamc.com.cn