公募REITs系列研究报告：2025年我国REITs市场回顾与展望

——上海证券公募REITs系列研究报告 摘要： 报告日期：2026年03月06日 2025年REITs市场仍保持较快发展，全年共发行20只，仅次于2024年，全年发行规模为402亿元，仅次于2022年和2024年，但如果加上扩募规模的话，则2025年REITs总募资规模也仅次于2024年。2025年发行市场主要特点有：1）政策面持续推动REITs发展和创新，基础资产类型再次扩容和常态化扩募；2）2025年配售比例始终保持低位，但首日涨跌幅出现较大波动；3）REITs管理人继续增多，市场集中度较高。 上海证券基金评价研究中心 2025年产权REITs整体经营状况较平稳，保障房REITs和消费设施REITs是上市后经营状况较好，多数REITs在2025年经营业绩获得改善，两者租金水平保持稳定，也是出租率最高的两类资产；仓储物流过去一年经营状况相对较差，仅少数REITs经营状况提升，但仓储物流出租率则保持相对稳定，最新季度经营状况有所改善；产业园过去一年经营状态也较差，2025年随着出租率和租金水平的下滑，营收和EBITDA也出现明显下滑，不过最新季度经营状况略有改善；数据中心REITs上市时间较短，最近两个季度出租率很高且保持稳定。 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 从特许经营权REITs经营状况来看，大多数呈现出较明显的周期变动特征，2025年整体经营状况相对平稳。其中生态环保REITs在2025年经营状况改善，上市后基本上处于缓慢增长的趋势，富国首创水务增长趋势更明显；清洁能源REITs在2025年经营状况出现明显分化，半数REITs经营改善，而清洁能源上市以来的长期趋势也出现明显分化现象；收费公路REITs过去一年营收小幅下滑，而EBITDA表现略好，长期来看，收费公路经营状况相对稳定，多数REITs上市后经营状况改善。 相关报告： 《2024年我国REITs市场回顾与展望》 随着产品数量增加，2025年REITs累计分红175次，较2024年大幅增长，其中2025年上半年成立的大多数REITs也进行了年内分红。2025年REITs总分红金额为109亿，占2024全年可供分配金额的比例为88%。产权REITs分红比例低于特许经营权REITs，都明显高于股票指数。REITs分红收益率2022年到2024年连续三年增长，而2025年出现下滑，变化趋势与股票指数类似。产权REITs各资产类型的分红收益率差异较小，2025年分红收益率最高的是消费设施和仓储物流，在5%左右，最低的是保障房，3.2%左右。特许经营权REITs各资产类型分红收益率变化较大，2025年最高的是收费公路，为9.32%，其他资产类型都在6.8%左右，其中清洁能源过去两年分红收益率下降最为剧烈。 REITs市场在经历了2023年市场大幅调整，表现弱于股票市场后，2024年则整体表现较好，尤其是REITs市场从2024年5月保持平稳向上态势，走出了与股票市场不同的独立行情。2025年也迎来反弹中伴随调整的震荡行情，只是幅度更大，且REITs市场与股票市场走势相反，继续走出独立行情。全年来看，REITs整体收益率为7.55%，明显不及沪深300和中证500，但略好于中证红利指数。其中产权REITs收益率为12%，但不同资产类型差 异很大，表现最好的消费设施和最差的产业园，收益率差距超过30个点；特许经营权REITs收益率为2.61%，不同资产类型差异较小。2025年产权REITs波动率在大于特许经营权REITs的情况下，最大回撤却小于后者，也进一步显示出两者的差异性。 2025年不同类型REITs之间表现出很强的正相关，产业园与其他类型的相关性最高，而水利设施与其他类型相关性最低。与2024年相比，2025年REITs市场与股票市场呈现出弱负相关，而与债券市场正相关性增强，显示出REITs市场股性减弱、债性增强。其中保障房与股市负相关性最强，而与债市正相关性最强。 2025年开始REITs换手率逐渐走低，与中证500的差距逐渐拉大，与沪深300指数的差距逐渐缩小，并且从下半年开始REITs换手率与沪深300指数持平，有时甚至低于沪深300指数。REITs上市以来的个人投资者持有比例呈现出明显下降趋势，截止2025/6/30，个人投资者持有比例为2.79%，预计个人投资者比例仍将保持低位，REITs市场机构主导的格局可能短期内难以显著改变。从不同资产类型的个人偏好来看，生态环保的个人投资者比例为17%，明显高于其他资产类型。 风险提示：本报告仅为信息参考，不构成任何投资建议。REITs作为权益类产品，存在市场风险（受宏观经济、利率等因素影响价格波动）、流动性风险（可能面临交易不活跃导致的变现困难）、底层资产风险（如运营不佳、估值缩水等影响收益）及政策风险（监管、税收等政策调整可能带来不利影响），投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。 （一）市场概况 我国REITs经过4年多的发展，截止2025年底共有产品79只，市场规模合计2194.57亿元，相比2024年底数量和规模分别增长34%和39%，可见2025年REITs市场仍保持较快增长。 分类型来看，2025年底产权REITs和特许经营权REITs数量之比接近7:3，而规模之比为6:4，也就是产权REITs数量和规模逐渐占据优势，这与特许经营权REIT分红金额多于产权REIT，以及2025年特许经营权REITs发行数量和规模明显不及产权REITs等有关。相较而言，REITs管理人可能更喜欢发行产权REITs，其资产存续时间长，可以带来更长久的管理费收入。 从资产类型来看，2025年底存续数量超过10只的资产类型主要集中在产业园、收费公路、消费基础设施和仓储物流等上面，数量合计占比超过了70%，而数据中心、生态环保、水利设施和供热设施，数量都不超过2只。存续规模超300亿元的资产类型主要集中在收费公路、消费基础设施和产业园等上面，规模合计占比为60%，然后清洁能源、仓储物流和保障房等规模在200亿元左右。REITs产品平均规模为28亿元，其中平均规模超过40亿元的资产类型有数据中心和收费公路等，而平均规模小于20亿元的类型有生态环保和产业园等。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 （二）发行市场 2025年REITs发行市场仍延续较快发展势头，全年共发行20只，仅次于2024年的29只，明显超过2021年到2023年。2025全年发行规模为402亿元，虽然较2024年有较大下滑，但仍处在相对高位。相比特许经营权REITs，2025年产权REITs发行无论从数量上还是规模上都取得了明显优势，产权REITs发行数量和规模占比在86%左右。分时间段来看，2025年上半年和下半年各发行了10只，上、下半年的发行规模占比分别为38%：62%，下半年REITs平均发行规模明显增大。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 分类型来看，目前10种资产类型中有7种在去年发行了REITs，其中供热设施和数据中心首次发行，而生态环保、水利设施和收费公路在2025年未发行REITs，其中生态环保仅在REITs首年发行过，而水利设施则是2024年新发行的资产类型。不同类型REITs发行情况也存在一定差异性，集中度相对不太高，其中消费基础设施REITs保持领先，发行数量为5只，发行规模为104亿元，市场占比为25%，其次为仓储物流和产业园REITs，数量和规模占比在20%左右，数据中心REITs虽然只发行了两只，但总规模接近70亿，发行数量和规模最少的是供热设施REITs，只发行了一只，发行规模为15亿。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 总的来看，2025年REITs发行市场呈现的主要特点有： 1）政策面持续推动REITs发展和创新 REITs作为创新型产品，涉及领域很多，其发展壮大离不开政策层面的呵护。据不完全统计，2025年国务院各部委出台了与REITs相关政策法规共23条，与2024年基本持平，其中主要内容有： ①推动REITs持续扩容。政策重复涉及或新涉及的资产类型有文化和旅游基础设施项目、人工智能和智慧城市等新型基础设施项目（2025年新涉及）、数据中心项目（2025年已发行）、养老设施项目、城市更新 类项目（2025年新涉及）、便民生活圈消费基础设施项目（部分类型已发行）、体育产业项目、光热发电项目（已发行）。按照国家发改委2025年12月发布的REITs项目行业范围清单，共涉及了14大类资产类型，目前未发行REITs产品的主要类型有文旅项目、商业办公设施、养老设施以及城市更新设施等4大类型，当然有些大类又可分为很多细分类型，有些细分资产类型也没有发行过REITs产品。 ②推动商业不动产REITs发展。2025年12月底中国证监会发布推出商业不动产REITs试点的公告。作为基础设施REITs之外的又一类重要的REITs类型，商业不动产REITs将商业综合体、办公、酒店等纳入资产范围，与国际成熟市场接轨，其推出有望更好发挥REITs功能作用，推动REITs市场更具活力和规模更快速发展。 ③加快REITs扩募。2025年6月，沪深交易所相继发布REITs扩募业务指南，进一步明确REITs扩募业务。继2023年首批4只REITs扩募落地后，2025年共计有5只REITs完成扩募，扩募总金额为71亿元，不仅数量和金额创历年新高，而且还有进一步创新：一是实现了REITs常态化扩募；二是扩募资产类型扩容。从2023年的产业园和仓储物流进一步扩展到保障房和清洁能源，尤其是后者也是首次特许经营权REITs扩募落地实施。 总之，在政策的大力推动下，2025年REITs市场继续较快发展，并且基础资产类型再次扩容，2025年新发供热REITs和数据中心REITs。而且基础资产大类里面也有一定创新，比如首单农贸市场REIT、首单外资消费REIT、首单医药物流仓储REIT。除了首发REITs外，还有首单保障房REIT扩募和首单特许经营权REIT扩募等等。 2）2025年配售比例始终很低，首日涨跌幅出现较大波动 2021年以来REITs发行的配售比例的变化情况可以明显分为三个阶段。第一阶段REITs发行数量较少，导致其稀缺性较强，尤其是首批REITs上市后二级市场的较好表现，使得稀缺性加剧，2022年连续一段时间REITs上市首日出现了大幅溢价交易的现象；第二阶段REITs配售比例整体出现明显大幅提升，一个原因在于2023年二季度REITs加速下跌，一直持续到2024年初，导致参与REITs投资的意愿降低；第二个原因是REITs上市首日涨幅下降，甚至出现破发，打新效应减弱使得投资者参与后续REITs发行的意愿下降。 2025年则是第三个阶段，随着2025年初REITs市场迅速上涨，2025年开始REITs配售比例出现了断崖式下跌，并且伴随着REITs首日涨幅明显提升，多只REITs上市首日甚至涨停，而下半年随着REITs二级市场迎来自2024年初本轮反弹行情以来的最大调整行情，虽然在配售比例仍然较低的情况下，RIETs首日涨幅出现了明显回落，11月份上市的中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日盘中出现破发，12月上市的华夏安博仓储REIT首日下跌超过-10%，创下了REITs上市以来首日最大跌幅。不过2025年底成立的华夏中核清洁能源REIT，在2026年初REITs市场反弹行情的加持下，于2月初上市时，其首日上涨28.16%，一改过去一段时间的颓势，实现了大幅反转。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 3）REITs管理人继续增多市场集中度较高 2025年共有10家基金管理人发行了REITs产品，其中新入场4家基金管理人，分别是南方基金、创金合信基金、汇添富基金和中银基金，都是基金管理规模靠前的基金公司。