公募REITs系列研究报告：2022年我国REITs市场回顾与展望：发行加速创新不断，动荡市场表现亮眼
上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 报告日期：2023年2月14日相关报告： 主要特点有：1）政策面持续推动REITs发展和创新；2）配售比例持续较低；3）REITs管理人集中度提升，并向专业化发展；4）REITs启动首次扩募。由于我国REITs担负着庞大存量资产盘活和推动基础设施建设的重任，预计未来REITs市场仍将处于快速发展阶段，并且REITs基础资产类型将进一步扩容。 摘要： 相比2021年，2022年REITs发行数量和规模，都取得两位数以上的增长，显示REITs市场正处于快速增长阶段。2022年REITs发行市场呈现的 2022年我国REITs市场回顾与展望：发行加速创新不断动荡市场表现亮眼 ——公募REITs系列研究报告 证券投资基金研究报告/基金专题 2022年REITs经营状况整体表现较好。仓储物流REITs上市后营业收入相对稳定，未受到明显疫情影响，具有较好的抗风险能力；生态环保REITs也相对平稳。收费公路REITs上市后受疫情持续影响，2022年三季度随着疫情影响减弱，经营状况率先好转。产业园REITs上市后表现不一，其中建信中关村和博时蛇口产园表现类似，受到疫情影响营收持续下滑。华安张江光大受到疫情影响相对较小。东吴苏园产业2022年2季度受到疫情影响营收大幅下滑，3季度又迎来大幅反弹。EBITDA变化情况大致与营业收入相类似。 2022年有12只REITs进行了19次分红，累计分红金额为18.4亿元。较早成立后的REITs都进行了一次及以上的分红。特许经营权分红收益率普遍更高，并且其分红比例更高，与特许经营权REITs债性更强有关。而产权类REITs平均分红比例较低，可能与投资者更看重产权类REITs资产增值有关。当前分红比例不高的REITs预计未来会加大分红力度。 2022年REITs整体收益明显好于股票市场。其中产权类REITs表现最好；特许经营权REITs整体表现不如产权类REITs，但仍好于股票市场。REITs作为强制分红的产品，明显高于沪深300和中证500的分红收益。随着未来受疫情影响的逐渐减弱，REITs分红收益和股票市场的差距有望进一步拉大。REITs在2022年的波动率明显低于沪深300和中证500，其中产权类REITs整体波动率较高，特许经营权REITs整体波动率较小，从最近一年半表现来看，REITs夏普比明显高于股票市场。 受益于市场关注度较高和REITs做市商存在，首批REITs上市后流动性表现不错，但受行情影响较大。2022年REITs市场流动性明显高于沪深300，与中证500接近。大部分REITs上市以来基本上维持长期溢价交易的状态。截止2022/12/31，仓储物流REITs溢价率最高；其次为清洁能源REITs，溢价率为38%；生态环保REITs溢价率平均值为32%；产业园REITs整体溢价也较高，平均值为24%；保障房REITs也保持溢价交易，平均溢价率为10%；收费公路REITs溢价率一直保持较低水平，有三只REITs甚至折价交易，最高的两只REITs溢价率在14%左右。 （一）发展概况 我国REITs经过一年半多的发展，截止2022年底，共有产品24只，市场规模合计854.3亿元，相比2021年底数量和规模分别增长118.2%和95.9%，可以说REITs市场发展迅猛。 分类型来看，目前产权类REITs和特许经营权REITs数量之比接近6:4，而规模之比则接近4:6，也就是产权类REITs数量占优，而特许经营权REITs规模占优，REITs管理人可能更喜欢发行产权类REITs，其管理运营相对容易，且资产存续时间长，可以带来更长久的管理费收入。从资产类型来看，产业园和收费公路是发行数量最多的两种类型，两者占据了全部REITs数量的63%，同时也是规模最大的两类，其中收费公路REITs规模接近全部REITs的50%，收费公路作为典型的重资产行业，更容易做大REITs规模。 图12022年REITs产品数量图22022年REITs市场规模（亿元） 仓储物 流,2,保障房, 8%4,17% 收费公 路,7, 29% 产业园, 8,34% 生态 环保,清洁2,8%能源, 1,4% 保障房, 55,6% 仓储物 流,106, 12% 产业园,186, 22% 收费公 路,420, 49% 清洁能 源,49, 6% 生态环 保,38, 5% 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 （二）发行市场 2022年共发行13只REITs，发行规模合计419.48亿元，数量和规模相比2021年增长18.2%和15.2%，取得两位数以上的增长，显示REITs发行市场正处于快速增长阶段。 分时间段来看，2022年上半年发行趋缓，延续2021年下半年发行节奏，可能与处于试点阶段有关，仅发行2只高速公路REITs，涉及的资产类型也是首批REITs已经覆盖的类型；下半年随着政策逐渐发力，REITs发行加速，共发行11只，尤其是REITs上市满一周年之后的三季度，发行7只。 表12022年REITs发行情况 资产类型 名称 成立日 期 发行规模（亿元） 持有资产情况 创新点 收费公路 华夏中国交建 4-13 93.99 武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段，全长90.975公里 - 国金中国铁建 6-27 47.93 渝遂高速（重庆段），全长93.26公里 - 华泰江苏交控 11-3 30.54 沪苏浙高速公路(即G50沪渝高速江苏段)及其附属设施，其中高速公路49.95公里 - 中金安徽交控 11-11 108.80 沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段，161.153公里 - 保障性租赁住房 中金厦门安居 8-22 13.00 位于厦门市的园博公寓和珩琦公寓 保障房REITs 首次发行 红土创新深圳安居 8-22 12.42 位于深圳市的安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆 华夏北京保障房 8-22 12.55 位于北京市的文龙家园、熙悦尚郡 华夏基金华润有巢 11-18 12.09 位于上海市的有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目 - 产业园区 华夏合肥高新产园 9-20 15.33 合肥市高新区“合肥创新产业园一期项目” - 国泰君安临港创新产业园 9-22 8.24 上海奉贤区的临港奉贤智造园一期项目和的临港奉贤智造园三期项目。 首单民企，首 单工业厂房 国泰君安东久新经济 9-23 15.18 东久（上海金山）智造园项目；东久（昆山）智造园项目；东久（无锡）智造园项目；东久（常州）智造园项目。 - 华夏和达高科 12-16 14.04 位于杭州市的和达药谷一期项目和孵化器项目。 - 清洁能源 鹏华深圳能源 7-11 35.38 深圳能源东部电厂（一期）项目，天然气发电 首单清洁能源 REITs 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 总的来看，2022年REITs发行市场呈现的主要特点有： 1）政策面持续推动REITs发展和创新 表22022年REITs市场重要政策梳理 日期 来源 政策 主要关注点 3/14 财政部、税务 总局 《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》 为原始权益人发起设立REITs提供税收方面的便利 5/19 国务院办公厅 《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》 盘活存量资产的重点领域：交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施REITs：进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市；建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。 5/24 证监会、国家发改委 关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知 加快推进保障性租赁住房REITs 5/31 上交所、深交所 《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号—新购入基础设施项目 推动REITs扩募落地实施 （试行）》 7/7 国家发改委 关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知 简化新购入项目申报要求、完善新购入项目申报程序 8/31 证监会、国家发改委 加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施 拓宽试点项目类型，解决“新类型”项目面临的新问题，引导市场规范发展；加快推进民企REITs试点；尽快推动首批扩募项目落地 11/8 国家发改委 关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见 支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点 12/8 证监会副主席李超 “首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛 尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域；研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域 数据来源：上海证券基金评价研究中心 REITs作为创新型产品，涉及领域很多，其发展壮大离不开政策层面的呵护。2021年首批RETIs成功发行后，2022年国家又继续出台了一系列重磅措施，有效推动了REITs市场规模扩大和产品创新。具体来看，2022/3/14，财政部、税务总局出台政策，为原始权益人发起设立REITs提供税收方面的便利，激励原始权益人将持有的优质项目通过REITs方式推向市场；2022/5/19,国务院办公厅出台重磅政策《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》），为后续REITs发展进一步进行顶层设计，此后各部门围绕《意见》纷纷出台政策推动REITs创新发展。2022年发行的创新REITs共计7只，超过了全年REITs发行数量的一半，合计发行规模为108.86亿元。 具体来看，1）REITs实现常态化发行，步入发展新阶段。2021年REITs仍分两批次发行；2）基础资产类型首次出现扩容，涉及到保障房和清洁能源，以及产业园区中细分的工业厂房等；3）发行主体首次出现民营企业，有效拓宽了优质项目来源。 由于我国REITs担负着庞大存量资产盘活和推动基础设施建设的双重重任，预计未来REITs市场仍将处于快速发展阶段，并且REITs基础资产类型也将进一步扩容。光伏发电、风电、水电等清洁能源领域，供热等市政设施领域，以及长租房和商业不动产等都有望发行REITs产品。 表32023年已发行和待发行的项目清单（不完全整理） 名称 资产类型 成立日期 发行规模（亿元） 备注 嘉实京东仓储基础设施 仓储物流 2023/1/11 17.57 - 京能光伏 清洁能源 待定 待定 首单光伏发电 中信建投国家电投新能源 清洁能源 待定 待定 首单风电 中金湖北科投光谷 产业园 待定 待定 - 数据来源：上海证券基金评价研究中心 2）配售比例持续较低 2022年REITs发行配售比例明显低于2021年REITs首次发行时，其中网下和网上REITs配售比例小于1%的数量都有10只，数量占比为 77%。整体而言，网上配售比例比网上更低，有6只REITs网上配售比例甚至低于0.4%。 主要原因在于，1）稀缺性。REITs作为创新产品，仍处在发展初期阶段，市场规模并不大，产品具有一定的稀缺性，尤其REITs网上份额通常低于网下份额，稀缺性更甚；2）权益市场影响。在权益市场表现不好的情况下，REITs作为高分红产品具有一定的抗跌性，受到了投资者的欢迎；3）打新效应。首批REITs上市以来的良好表现，以及合理的发行价格，使得REITs上市首日多数高溢价交易，首日平均涨幅为18%，给REITs带来了一定的打新收益。 不过由于REITs的
