公募REITs系列研究报告：2023年我国REITs市场回顾与展望

上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 报告日期：2024年2月27日相关报告： 点：1）政策面持续推动REITs发展和创新，基础资产类型再次扩容；2）REITs管理人集中度较高，并继续向专业化发展；3）4只产权类REITs首次完成扩募，标志着REITs市场更加完善。 摘要： 相比2022年，2023年REITs发行数量和发行规模大幅下降53.85%和51.98%，虽然REITs上市后首次出现发行放缓迹象，但发行市场也不乏亮 2023年我国REITs市场回顾与展望 ——公募REITs系列研究报告 证券投资基金研究报告/基金专题 2023年产权类REITs整体经营状况较平稳，呈现改善迹象。其中保障房REITs营业收入波动很小，表现非常平稳，并且4只保障房REITs中有3只最新季度营业收入高于上市后首个季度表现，显示出稳定的增长性。仓储物流REITs的整体表现也较平稳，3只REITs份额营业收入全部超过上市后首个季度。产业园REITs在2022年受到疫情影响较大，2023年趋向平稳。截止最新季度有50%的产权类REITs上市后实现了季度营收增长。2023年特许经营权REITs整体处于较好复苏态势。其中收费公路REITs复苏明显，生态环保类型营收变化相对平稳，而清洁能源REITs营收波动相对较大。截止最新季度，有42%的特许经营权REITs上市后实现了季度营收增长。 2023年28只REITs都进行了一次以上的分红。所有REITs上市以来到 2023年底的累计可供分配金额为115.06亿元，占比79%的可供分配金额已经向投资者分红，其中特许经营权REITs分红比例为82%，而产权类REITs分红比例为70%。特许经营权分红收益率明显高于产权类REITs，前者在2023年的平均分红收益率为8.54%，而后者仅为3.22%，但都明显高于2022年。产权类REITs分红收益率高于沪深300指数，但仍明显落后于中证红利指数。分类型来看，产权类REITs中2023年分红收益率最高的为仓储物流，且明显高于2022年，其次为保障房和产业园。特许经营权REITs中最高的为清洁能源，其次为生态环保和收费公路，后两者都明显好于2022年。 从最近两年来看，REITs在2022年表现出一定的抗跌性，明显好于股票市场。而2023年则出现反转，REITs市场大幅下跌，明显不及股票市场表现，尤其是产权类REITs跌幅更大，可能原因在于特许经营权REITs在2023年分红收益相比2022年大幅提升，而产权类REITs分红收益提升不大，导致了特许经营权REITs相对更抗跌。分类型来看，清洁能源REITs和保障房REITs去年跌幅较小，甚至好于沪深300指数，而产业园和仓储物流REITs则跌幅较大。从最近两年半表现来看，REITs夏普比明显高于沪深300指数，低于中证红利指数，其中生态环保最高，而收费公路最低。 不同类型REITs之间表现出很强的正相关性，虽然REITs同沪深300和中证红利也呈现正相关性，体现出权益类产品的特点，但相关系数普遍较小，且2023年REITs与股票市场的正相关性变弱。REITs上市后流行性变化较大，2022年三季度开始趋向平稳，2023年受市场行情影响，REITs二季度和四季度流动性下降，但年末又快速提升。整体而言，REITs市场流动性整体表现较好，明显高于沪深300，与中证500接近。 （一）发展概况 我国REITs经过2年半多的发展，截止2023年底，共有产品30只， 市场规模合计853.84亿元，相比2022年底数量和规模分别增长25%和- 0.05%。虽然2023年新发行了6只REITs，合计发行规模超过200亿元，但由于2023年REITs二级市场表现欠佳，以及分红等因素导致REITs市场规模持平2022年。 分类型来看，目前产权类REITs和特许经营权REITs数量之比接近6:4，而规模之比则接近4:6，也就是产权类REITs数量占优，而特许经营权REITs规模占优，REITs管理人可能更喜欢发行产权类REITs，其管理运营相对容易，且资产存续时间长，可以带来更长久的管理费收入。从资产类型来看，产业园和收费公路是发行数量最多的两种类型，两者占据了全部REITs数量的57%，同时也是规模最大的两类，其中收费公路REITs规模接近全部REITs的40%，收费公路作为典型的重资产行业，更容易做大REITs规模。 图12023年REITs数量分布图22023年REITs规模分布 清洁能 源 10% 生态环 保 6% 生态环保 3% 仓储物 流 10% 仓储物流 12% 收费公路 40% 清洁能源 17% 收费公 路 27% 产业园 19% 保障房 17% 产业园 30% 保障房 9% 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 （二）发行市场 2023年共发行6只REITs，发行规模合计201.42亿元，数量和规模相比2022年大幅下降53.85%和51.98%，REITs上市第三年发行首次放缓。分时间段来看，2023年一季度延续2022年下半年较快发行节奏，共发行三只REITs，此后二三季度仅发行一只REITs，四季度发行加快，共发行2只REITs，并且还有3只消费基础设施REITs获批。 表12023年REITs发行情况 资产类型 名称 成立日 期 发行规模（亿元） 持有资产情况 备注 仓储物流 嘉实京东仓储基础设施REIT 1-11 17.57 重庆、武汉、廊坊的三处仓储物流资产，物业承租人为京东物流旗下公司 单一承租人/首只民企仓储物 流 清洁能源 中信建投国家电投 3-20 78.40 江苏省盐城市的两处海上风力发电项 首单风力发电 新能源REIT 目及配套运维设施 中航京能光伏REIT 3-20 29.35 位于陕西榆林和湖北随州的两处光伏 发电项目 首单光伏发电 产业园 中金湖北科投光谷REIT 6-9 15.75 位于武汉市东湖高新区的两处产业园 项目 - 收费公路 中金山东高速REIT 10-16 29.85 底层资产为德州-商丘-上饶高速公路 （G0321）鄄城至菏泽段 - 保障房 国泰君安城投宽庭保租房REIT 12-27 30.50 位于上海市杨浦区的两处保障房项目 - 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 总的来看，2023年REITs发行市场呈现的主要特点有： 1）政策面持续推动REITs发展和创新 表22023年以来REITs市场重要政策梳理 日期 来源 政策 主要关注点 2023/1/10 国务院办公厅 “十四五”现代物流发展规划 在仓储物流行业稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点 2023/2/2 证监会 2023年系统工作会议 大力推进公募REITs常态化发行。 2023/3/25 证监会 《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》 支持消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs；特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8% 2023/4/5 国家发改委 关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知 支持消费基础设施发行基础设施REITs 2023/7/24 国家发改委 关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知 鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），进一步拓宽民间投资的投融资渠道 2023/7/26 证监会 2023年系统年中工作座谈会 抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地 2023/7/28 国家发改委 关于恢复和扩大消费的措施 支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs） 2023/9/29 国务院办公厅 关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施 鼓励在依法界定各类景区资源资产产权主体权利和义务的基础上，依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 2023/11/3 国家发改委、财政 部 关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见 积极支持符合条件的特许经营项目发行基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs） 2023/11/13 文化和旅游部 国内旅游提升计划（2023—2025年） 鼓励在依法界定各类景区资源资产产权主体权利和义务的基础上，依托景 区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 2023/12/9 证监会 关于支持中央企业发行绿色债券的通知 支持中央企业开展绿色领域基础设施REITs试点。支持新能源、清洁能 源、生态环保等领域基础设施项目发行REITs 2024/1/4 国家发改委等 关于深入实施“东数西算”工程加快构建全国一体化算力网的实施意见 支持产权清晰、运营状况良好的绿色数据中心集群、传输网络、城市算力网、算电协同等项目探索发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 数据来源：上海证券基金评价研究中心 REITs作为创新型产品，涉及领域很多，其发展壮大离不开政策层面的呵护。2023年国家又继续出台了一系列重磅措施，除了重点推动 REITs市场发展之外，有些产业也越来越重视REITs发挥的作用，开始将发行REITs纳入发展规划中，有效推动了REITs发行和产品创新。具体来看，1）基础资产类型再次扩容，2023年首次发行风力发电和光伏发电等清洁能源REITs，三单消费基础设施REITs也在2023年底陆续启动发行，首单水力发电REIT也已经获批。此外，政策推动下，数据中心REITs、景区REITs等也有望在将来面世；2）继2022年民企REITs发行后，2023年首只民企仓储物流REIT发行。可见，虽然2023年REITs发行数量和规模明显下滑，但其中创新REITs的数量仍占据了一半，发行规模则超过了60%。 表32024年已发行和待发行的项目清单（不完全整理） 名称 资产类型 成立日期 发行规模（亿元） 备注 嘉实物美消费REIT 消费基础设施 2024-1-31 9.53 首批消费类REITs 华夏金茂商业REIT 消费基础设施 2024-1-31 10.68 首批消费类REITs 华夏华润商业资产REIT 消费基础设施 2024-2-7 69.02 首批消费类REITs 嘉实中国电建清洁能源REIT 清洁能源 待定 待定 首单水电REIT 易方达深高速高速公路REIT 收费公路 待定 待定 - 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 2）稀缺性仍然存在但2023年下半年配售比例明显提升 2023年REITs发行量的减少导致REITs仍具有一定的稀缺性，2023年发行的前四单REITs的配售比例和2022年相近。2023年四季度发行的两单REITs的配售比例明显大幅提升，可能有两点原因：第一是市场原因，2023年二季度REITs加速下跌，三季度反弹力度较弱，全年REITs二级市场表现较差，明显跑输主流股票指数，使得后续投资者对RETIs信心不足，参与REITs投资的意愿降低；第二是打新效应，2022年四季度以来，REITs上市首日涨跌幅明显下滑，甚至出现破发，打新效应减弱，使得投资者参与REITs发行并获取打新收益的意愿下降。 长期来看，REITs仍然是最富有投资性价比和竞争力的优质资产之一，随着REITs市场发展更趋向成熟，投资者对REITs的投资信心也将逐渐恢复，REITs的资产配置需求也将增加，优质REITs的稀缺性仍将持续存在。未来仍需加快REITs产品创新速度，推出更多优质资产匹配未来的长