房地产行业点评报告：527上海新政点评：全方位多角度松绑限购，超预期下调首付比例及房贷利率

事件：5月27日，上海市住建委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等政策措施。 上海作为第一个响应517新政的一线城市，本次全方位多角度松绑限购政策，并大幅下调首付比例及房贷利率。 限购方面：《通知》提出（1）非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从调整为“连续缴纳满3年及以上”（原先为5年及以上）；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房调整为“连续缴纳满2年及以上”（原先为3年及以上）；（2）非沪籍单身人士购房区域扩大至“外环外新房+全市二手房”（原先为”外环外新房+外环外二手房“）；（3）二孩及以上的多子女家庭，可多买1套住房；（4）取消离异购房合并计算住房套数规定；调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；（5）对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。 信贷政策方面：《通知》提出（1）商业贷款：首套房贷利率调整为3.5%(原先为3.85%)，最低首付不低于20%（原先为30%）；二套房贷利率调整为3.9%(原先为4.25%)，最低首付不低于35%（原先为50%）；（2）公积金贷款：首套个人公积金最高贷款额度(含补充)调整为80万元，家庭160万元。二套65万元，家庭130万元。按100万元贷款、30年期、等额本息计算，利率从3.85%下调至3.5%，月供将减少198元，利息总额减少7.1万元。 从购房资格和购房能力两方面给予支持，上海房产销售有望迎来显著复苏。根据上海市房屋管理局的销售数据，2023全年上海住宅商品房的销售面积为1445万方，月均120万方。截至5月26日，2024年上海住宅新房累计成交面积为390万方，同比-36.5%，月均仅约80万方。供给较多叠加需求较弱，导致上海新房销售承压。我们认为放松限购等于释放增量的购房资格，下调首付比例及房贷利率等于压降购房成本和门槛，本次政策从购房资格和购房能力两方面给予支持，有望释放一批有意向在沪置业的非沪籍购买力，同时多孩家庭和离异家庭的限购套数亦有所增加。本次政策有望显著提振购房需求，预计上海楼市将迎来复苏。 基本面复苏和机构地产股欠配两条逻辑有望共振，带动上涨行情。517新政后，广东、广西、河北、山西、海南、云南、重庆多地迅速响应下调首付比例，多个核心城市下调房贷利率，预计后续更多城市将陆续跟进放松，房地产基本面复苏的预期有望逐步兑现。此外，之前机构持续低配地产股，值此政策拐点之际，有望带动增配资金持续进入地产板块。 两条主线逻辑共振下，我们判断本轮行情并未结束，未来仍有一段时间的上涨行情，建议积极参与。 投资建议：上海在一线城市中率先放松限购限贷政策，力度超出市场预期，预计后续更多核心城市将跟进。随着供需两端政策不断发力，地产销售基本面有望触底企稳，叠加机构地产股欠配逻辑，地产板块行情有望持续。推荐：1）财务稳健、土储集中在核心城市的优质标的。推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华润置地、越秀地产、华发股份，建议关注：万科A；2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：新城控股、金地集团，建议关注：龙湖集团；3）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；4）代建及中介风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 表1：527上海地产新政限购政策调整明细总类分类