西班牙物流市场研报总结
马德里市场
- 租赁活动：2025年前三季度，马德里物流市场租赁面积超过76.3万平方米，显示市场处于扩张阶段。预计全年租赁总量可达100万平方米，与过去三年平均水平持平。
- 租赁类型：93%的租赁来自A-2和A-4/A-42走廊，其中85%以上为高或非常高品质的仓库，反映市场对现代化高效设施的需求。净扩张率占租赁总面积的95%以上，表明大部分租赁为新增占用。
- 区域分布：第三环区仍是主要吸收区域，受大型平台驱动；第一环区因靠近城市且仓库质量高位居第二，但交易数量占比达52%。第三环区租赁面积占比45%，第一环区占30%，第二环区占25%。
- 租金趋势：2025年租金持续上涨，受新增优质空间和建设成本上升推动。截至2024年底，顶级租金为每平方米6.75欧元，预计2025年底达7.00欧元，主要因供应减少。
- 库存与供应：截至2025年前三季度，马德里物流库存超过156万平方米，其中约一半为A和B+级资产。新增供应预计6.35万平方米，主要集中在第一环区（54%）和第三环区（41%），其中95%为优质空间。
- 主要交易：2025年前三季度，Consum在Noblejas租赁7万平方米，FM Logistics向Logistik Servicios租赁面积也超过6万平方米。
巴塞罗那市场
- 租赁活动：2025年前三季度租赁面积约44.5万平方米，与过去两年同期持平。50%的租赁集中在顶级区域和第一环区，35%在第三环区。预计全年租赁总量625-675万平方米，与2024年（约725万平方米）接近。
- 租金趋势：2025年前三季度顶级租金稳定在每平方米8.85欧元，预计未来几个月将小幅上涨，尤其第一环区。Goodman以每平方米17欧元的价格租赁冷库设施，推高租金水平。
- 库存与供应：物流库存持续增长，目前超113万平方米，空置率约4%。环0区仅占2%的空置空间，推高租金。预计2026-2027年将新增146万平方米，其中41%在第一环区，31%在第三环区。
- 主要交易：Action从Scanell租赁La Bisbal del Penedés的6.5万平方米。Goodman在Nissan旧址的多层项目预计新增15万平方米。
西班牙投资市场
- 投资规模：2025年前三季度投资约11亿欧元，同比增长12%。预计全年总投资14-15亿欧元，其中45%在巴塞罗那，37%在马德里，10%在瓦伦西亚。
- 投资类型：2025年前三季度大型投资组合交易为主，Blackstone的资产组合交易额约2.15亿欧元，覆盖瓦伦西亚、加泰罗尼亚和马德里。
- 收益率：截至2025年前三季度，马德里顶级收益率4.85%，巴塞罗那4.75%，瓦伦西亚5.20%。预计年底小幅压缩至4.75%-5.15%。
- 资本价值：自2023年以来，主要市场资本价值持续增长，巴塞罗那表现突出。
