房地产行业快评：“沪七条”进一步释放购买力，数据改善和政策博弈情绪共振

国信地产观点认为，“沪七条”政策进一步降低了购房门槛，减轻了居民支付压力，有望释放更多购买力。上海楼市已调整三年，新房和二手房套均总价差距拉大，新政策有利于置换链条的打通。春节前房地产市场出现温和复苏迹象，小阳春房价企稳概率提升。

核心观点：

1. 购房门槛降低，支付压力减轻，释放购买力：非户籍居民可增购一套，公积金贷款额度提高，多子女家庭购房支持范围扩大，暂免征收成年子女家庭部分房产税。
2. 置换链条打通：上海各区域供需均衡，但新房成交套数占比与需求不匹配，降低外环内购房门槛有助于扩大匹配客群，促进置换。
3. 市场复苏迹象：二手房价格跌速放缓，成交量同比改善，挂牌量回落；新房市场景气度边际改善。

关键数据：

• 上海常住人口：近2500万，近年户籍人口增长明显，占比62%。
• 新建商品住宅成交套数及套均总价：2022年以来套数下降，套均总价走高。
• 二手住宅成交套数及套均总价：成交量稳步修复，套均总价围绕400万元波动。
• 各区域人口、居住房屋面积、住宅成交套数占比基本持平，但新房成交套数占比差异大。
• 2026年1月，44城二手房平均跌速收窄至-0.02%，一线转正至+0.3%。
• 1月18城二手住宅成交6.8万套，同比+16%。
• 1月底核心6城二手房挂牌量84.7万套，环比-1.5%。
• 百强房企1月相对销售额为26%，好于12月。

研究结论： 基于数据表现和市场情况，楼市企稳概率提升，小阳春和全国两会积极预期叠加政策博弈情绪共振，短期看好地产股表现。中期仍需关注房价企稳情况，3月份是关键观察点。若楼市不再“以价换量”，可更加乐观。

投资建议： 短期看好地产股，个股推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。

风险提示： 政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。