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行业点评报告：商业用房贷款最低首付下调，地产去库存进程加速

房地产 2026-01-16 开源证券我是传奇

事件：国务院新闻办公室宣布，为支持实体经济高质量发展，人民银行将下调各类结构性货币政策工具利率，并会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以推动商办房地产市场去库存。
商办市场现状：截至2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平米，办公楼待售面积0.52亿平米，库存高企。近年来，多地出台政策推动商办去库存，如存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等。
政策影响：本次首付比例从50%降至30%，将降低商办资产购置初始资金压力，或刺激有实际经营需求或长期投资需求的买家入场。在商办市场库存高企、空置率上升、租金下行的背景下，此举是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持。
政策局限性：商办类贷款在利率、期限等方面相比住宅仍处劣势，单一政策效果预计有限，市场期待后续进一步宽松。
投资建议：
- 推荐标的：
  - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地、新城控股、龙湖集团；
  - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；
  - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
风险提示：
- 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；
- 政策放松不及预期。