地产重磅政策齐落地，涉及首付比例、按揭利率与去库存

房地产行业周报-20240517 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨12.65%，沪深300指数上涨0.32%，相对收益为12.33%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(5.10-5.16)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交28851套，同比增速-32.7%，环比增速52.9%；合计成交面积315.4万平方米，同比增速-30.6%，环比增速62.4%。 本周(5.10-5.16)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交22805套，同比增速3.5%，环比增速50.3%；合计成交面积213万平方米，同比增速-3.9%，环比增速51.6%。 本周（5.10-5.16），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19999万平方米，环比增速0.4%，去化周期152.6周。 本周（5.6-5.12），土地供给方面，本周供应土地2044.1万平方米，同比增速-16. 6%；供应均价1549元/平方米，同比增速16.3%。土地成交方面，本周成交土地257 8.2万平方米，同比增速232%；土地成交金额243.2亿元，同比增速39.8%。本周土地成交楼面价943元/平方米，溢价率0.7%。 本周（5.10-5.16），房地产企业合计发行信用债35.95亿元，同比增速-81.89%，环比增速-139.99%。本月至今（5.1-5.17）房地产企业合计发行信用债35.95亿元，同比增速-84.25%，环比增速-90.69%。 投资建议： 5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，就支持国企收购已建成未出售商品房、盘活存量土地、保交楼等方面作出部署。当天，央行、金融监管总局接连发布三条政策，宣布降低贷款首付比、取消房贷利率下限、下调个人住房公积金贷款利率。 近期各类重磅政策应出尽出，中央层面连续出台重磅政策助力房地产企稳，市场预期大幅转向；地方层面近期多地也放开限购与落户。我们看到，当下房地产政策自上而下均处在持续宽松阶段，随着重磅利好政策的放出，房地产市场有望迎来复苏，板块估值或得到一定的修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨12.65%，沪深300指数上涨0.32%，相对收益为12.33%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：我爱我家、绿地控股、荣安地产、金地集团、大悦城，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中润资源、金科股份、京汉股份、数源科技、中迪投资。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】5月13日，据新华社报道，国务院召开支持“两重”建设部署动员视频会议，中共中央政治局常委、国务院总理李强在会上强调，要深入贯彻落实总书记重要指示精神，发行并用好超长期特别国债，高质量做好支持国家重大战略实施和重点领域安全能力建设各项工作，为推进中国式现代化提供有力支撑。 【中央政策】5月14日，财政部发布通知，计划发行2024年超长期特别国债（一期）（30年期），本期国债为30年期固定利率附息债，竞争性招标面值总额400亿元，不进行甲类成员追加投标。票面利率将通过竞争性招标确定。 【中央政策】5月15日，自然资源部召开例行新闻发布会，自然资源部办公厅副主任、部新闻发言人王永梅介绍1至4月份用地用海审批、不动产登记等自然资源要素保障相关情况。截至2024年4月，全国累计2000多个县市实施“交地、交房即交证”改革，已颁发558.9万本权证，惠及6.19万个项目、1285万企业群众。各地积极推进不动产“带押过户”改革，全国累计办理带押过户业务18.6万件，涉及带押金额2875亿 【中央政策】5月17日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。会上，自然资源部副部长刘国洪表示，自然资源部认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照做好保交房工作要求，在广泛调研的基础上，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。 【地方政策】上海市房管局于5月16日公布了涉及8个区域的16个项目的最新房源信息，总建筑面积约45.2万平方米，共3989套住房，备案均价为70643元/平方米。其中，7个项目的备案均价在6万元/平方米以下，占总面积的41%；另外7个项目的备案均价在6至10万元/平方米之间，占37.2%；还有2个项目的备案均价超过10万元/平方米，占21.8%。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【华润置地】5月13日，华润置地有限公司公布截至2024年4月30日的未经审核营运数据。公告显示，截至2024年4月30日止一个月，华润置地及其附属公司实现总合同销售金额约人民币212.8亿元，总合同销售建筑面积约85.4万平方米，分别按年减少35.5%及31.4%。 【雅乐居】5月14日，雅居乐集团在港股市场的股价下跌12.9%，至0.61港元。该公司在香港交易所发布公告，宣布因面临流动性压力，未能按期支付2020年发行票据的相关利息。该票据的利息支付宽限期定于2024年5月13日。 【新希望地产】5月14日，新希望五新实业集团有限公司（新希望地产）成功发行2024年度第一期中期票据，总额8亿元，期限5年，票面利率3.5%。此次发行获得中债信用增进投资股份有限公司首次为民营房企提供的5年期全额保证担保，全场认购倍数达2.78倍，边际认购倍数1.56倍，投资者反应积极。 【中国金茂】5月16日，中国金茂发布公告，披露了一项重要交易，即收购成都悦茂房地产开发有限公司49%的股权。根据公告内容，此次交易的总对价为人民币11.93亿元，而成都悦茂的注册资本为人民币23.2031亿元。 【华夏幸福】5月17日，华夏幸福基业股份有限公司发布关于债务重组进展等事项的公告，披露了公司债务重组的最新情况及面临的法律诉讼风险。截至2024年4月30日，《债务重组计划》中2,192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1,897.51亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组），相应减免债务利息、豁免罚息金额共计198.84亿元。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(5.10-5.16)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交28851套，同比增速-32.7%，环比增速52.9%；合计成交面积315.4万平方米，同比增速-30.6%，环比增速62.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-19.8%、-27%和-49.8%，环比增速为25.2%、88.9%和37.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-22.7%、-25.6%和-45.1%，环比增速为54.7%、84%和30.8%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.1-5.16），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交55163套，同比增速-41.9%，环比增速-5.1%；合计成交面积581.6万平方米，同比增速-41.6%，环比增速1.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-29.8%、-41.4%和-52.5%，环比增速为5.1%、10.7%和-30.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-35.4%、-40.9%和-47.6%，环比增速为4.6%、12%和-17.3%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(5.10-5.16)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交22805套，同比增速3.5%，环比增速50.3%；合计成交面积213万平方米，同比增速-3.9%，环比增速51.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为21.7%、-0.8%和-2.8%，环比增速为71.8%、40%和65.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为23%、-9.8%和-10.2%，环比增速为76.8%、40.2%和65.9%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.1-5.16），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交41822套，同比增速-12.5%，环比增速6.6%；合计成交面积388.5万平方米，同比增速-17%，环比增速5.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为7.1%、-18.6%和-10%，环比增速为3.5%、6%和14%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为9.2%、-24.6%和-12.6%，环比增速为11.5%、0.7%和2%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（5.10-5.16），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19999万平方米，环比增速0.4%，去化周期152.6周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.5%、0.4%、0%，去化周期分别为138.7周、179.1周、141.5周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（5.6-5.12），土地供给方面，本周供应土地2044.1万平方米，同比增速-16.6%；供应均价1549元/平方米，同比增速16.3%。土地成交方面，本周成交土地2578.2万平方米，同比增速232%；土地成交金额243.2亿元，同比增速39.8%。本周土地成交楼面价943元/平方米，溢价率0.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、0.8%、0.6%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（5.10-5.16）房地产企业合计发行信用债35.95亿元，同比增速-81.89%，环比增速-139.99%。本月至今（5.1-5.17）房地产企业合计发行信用债35.95亿元，同比增速-84.25%，环比增速-90.69%。 图表35：房企信用债发行额（周度）